logo
20 Apr 2021

Эти застройщики были мошенниками, покупатели остались без квартир. Как не наступить на эти грабли

Ці забудовники були шахраями, покупці залишилися без квартир. Як не наступити на ці граблі

Компания Activitis PREMIUM

Предоставляем поручительства, кредиты и финансовые услуги с 2013 года

Несмотря на множество различий, люди во всем мире похожи. Они гонятся за материальными и нематериальными благами. Деньги – это хорошо, но страны постоянно печатают новые банкноты, тем самым снижая их ценность.

Чтобы накопления не съела инфляция, люди вкладывают деньги в акции компаний технологических и не очень, криптовалюты и многие другие активы. Инвестиции – штука рискованная, но земляне все равно удивляются, когда их идея с вложениями терпит фиаско. Особенно это касается тех, кто инвестирует в недвижимость.

Генеральный директор Управляющей компании Activitis Александр Маслов рассказывает, что делать, если вы уже стали инвестором недостроя, и на что стоит обращать внимание, если выбираете квартиру и дом.


С чего началась история недостроев в Украине

Давайте представим портрет классического покупателя квартиры в столичном новострое. Это человек, который уверен, что во всем разбирается, поэтому он нашел самое дешевое жилье и планирует, что будет много лет его сдавать, а потом еще и продаст за много денег. По понятным причинам в большинстве случаев все заканчивается не очень хорошо.

Есть занятная история, которая описывает всю суть инвестиций в киевскую недвижимость. В 2007 году в столицу на поезде приехал Анатолий Войцеховский. Погулял по вокзалу, окрестностям, увидел пустой участок, и его озарило. Он построил в долг строительный забор, переодел местных бездомных в форму, повесил фейковый паспорт объекта. В первый же день здесь купили квартиру. Пустырь превратился в ЖК «Элегант». Войцеховский основал «Укогруп», заработал много денег, обманул кучу людей и сбежал из страны. Такие, как он, стали авторами еще примерно 50 киевских недостроев.

Александр Маслов, генеральный директор Управляющей компании Activitis

Александр Маслов, генеральный директор Управляющей компании Activitis

История недостроев современной Украины началась в 1999 году на Троещине. Главное управление МВД заказало строительство шести 35-этажных башен и оплатило половину их стоимости из бюджетных денег. Вторую половину дали 300 инвесторов, каждый из которых в среднем вложил по 300 тыс. гривен – $75 тыс. по курсу 1999 года.

Застройщиком была компания бывшего посла Украины в Германии Сергея Фареника «УкрАзияСтрой». Но в 2005-м она обанкротилась, а стройку остановили. Оказалось, что, когда дома проектировали, допустили вопиющие ошибки. По законам вавилонского царя Хаммурапи таких проектантов следовало бы казнить. Сейчас эти недострои находятся в аварийном состоянии. Их не то что достроить, а снести не могут. А ведь когда-то они начнут разваливаться, и по сравнению с этим падение сосулек покажется киевлянам невинным процессом.

«Пирамиды Войцеховского» и афера «Элита-Центр»

В начале 2000-х гражданин России Александр Шахов с дворянским псевдонимом Александр Волконский придумал аферу «Элита-Центр». Людям предлагали квадратный метр недвижимости на Татарке за 3 тыс. грн ($600 на тот момент). Они представляли, что берут себе элитную недвижку неподалеку от центра города, брали кредиты, доставали многолетние накопления. В итоге 1759 инвесторов обманули на 400 миллионов гривен. А организатор аферы провел семь лет в СИЗО, вышел под домашний арест и сбежал.

С 2007-го по 2015-й Киев активно застраивал ряд компаний. Даже при самом поверхностном анализе становилось понятно, что они связаны. Страшноватый дизайн, не самые очевидные места, куча билбордов с призывом к покупке и ценами на 3040% ниже рыночных. В историю Украины они вошли как «Укогруп», или «Пирамиды Войцеховского».

Успешный дебют с привокзальным ЖК «Элегант» открыл Анатолию Войцеховскому метод, которого он придерживался все время существования своей империи. Он находил место, начинал незаконную стройку, заносил взятку контролирующим органам, продавал несуществующие квартиры инвесторам и на эти деньги строил свои предыдущие объекты. Как и в случае со всеми финансовыми пирамидами, этот механизм работал, пока приходили новые клиенты. Но их поток уменьшился из-за шлейфа скандалов: например, городские власти не подключали незаконные застройки вроде «Мега Сити» к коммуникациям, активисты мешали застраивать Зверинецкий сквер и так далее. Тогда пузырь лопнул, и достраивать объекты стало не за что.

Против Войцеховского открыли 46 уголовных дел, он заплатил 14 миллионов залога и жил в поместье за городом, где у него был свой зоопарк. Но потом начались финансовые проблемы, мор животных и прочие библейские напасти. От них аферист сбежал в Польшу. 15 тыс. инвесторов остались без квартир.

Эти застройщики был мошенниками, покупатели остались без квартир. Как не наступить на эти грабли

«Укрбуд» и 22 недостроенных жилых комплекса

В 1991 году Кабинет министров УССР создал корпорацию «Укрбуд». Перед ней стояла стратегическая цель – развивать экономику государства, строя дома. В 2000-х на базе корпорации создали частные ООО. Одно из таких, «Укрбуд Девелопмент», основал Максим Микитась. Компания специализировалась на строительстве жилья эконом-класса.

Покупатели клевали на низкие цены и считали, что объекты гарантированы государством. Но Микитась покупал «Ламборгини», финансировал свою политическую карьеру, а в финансах «Укрбуда» образовалась дыра в 2 миллиарда гривен. Стройки остановились, Микитась оказался в СИЗО, откуда обвиняет во всех грехах бывших бизнес-партнеров, а 22 жилых комплекса остались недостроенными. Большинство из них сейчас достраивают другие девелоперы.

Банк «Аркада» 20 лет строил объекты. Ничто не предвещало беды, но в 2018 году оказалось, что у него нет денег. Куда-то делись миллиарды гривен, остались 39 недостроев и 13 тыс. пострадавших инвесторов. Президента банка Константина Паливоду арестовали по подозрению в присвоении 50 миллионов гривен из фондов ЖК «Патриотика» и «Эврика».

Помимо этих недостроев в Киеве есть и много других. Среди них те, по которым ударил кризис 2008 года: жилой комплекс на Семьи Сосниных и ЖК «Три Богатыря» в районе Индустриального моста. Есть и те, которым помешали запуститься запреты властей: ЖК «Фреско София» недалеко от Софиевского собора и жилкомплекс возле Киевского велотрека. Но все они еще могут рано или поздно открыться и запустить радостных хозяев.

Эти застройщики был мошенниками, покупатели остались без квартир. Как не наступить на эти грабли

Какие мы видим основные причины недостроев в Киеве:

  • Стройка изначально была задумана как афера. Никакие дома сдавать не собирались.
  • Застройщик допустил стратегические ошибки при проектировании, формировании бюджета или выборе участка.
  • Застройщик использует пирамидный подход. Тратит деньги инвесторов на свои нужды и покрывает бюджетную дыру из новых инвестиций.
  • Экономические кризисы.

Что может сделать государство:

  • Закрепить на законодательном уровне ответственность застройщика – помимо уставного фонда предприятия. Потому что компании с уставным фондом в пару тысяч гривен берут инвестиций на $100 млн. Надо привлекать к суду боссов, директоров девелоперских компаний, продавать их активы и отдавать деньги инвесторам. Микитась, Шахов и Войцеховский попадали к правоохранителям, но инвесторы какого-то результата от этого не чувствовали.
  • Сделать этапы финансирования проекта как в Польше. Там поступление новых денег инвесторов невозможно без выполнения предыдущего объема работ. Залили фундамент – получили часть средств, построили этаж – получили вторую и так далее.

Недавно зарегистрировали проект закона о гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем. Но к нему много вопросов. Кроме того, есть мнение, что слишком большой объем проекта – 118 страниц – может привести к множеству изменений, задержкам и волоките.

Эти застройщики был мошенниками, покупатели остались без квартир. Как не наступить на эти грабли

Что могут сделать инвесторы сейчас:

  • Не митинговать, а собираться и достраивать дом своим кооперативом. Конечно, если есть что достраивать. А то получится как в истории про дохлую лошадь. Важно помнить, что каждый день простоя – это очень большие деньги: аренда техники, воровство, труд рабочих бригад. Как показывает ситуация с ЖК «Три Богатыря» и жилкомплексом на улице Семьи Сосниных, спасение инвесторов в руках самих инвесторов.
  • Не спонсировать стройки, которые начинают в местах, не предназначенных для этого. Пример: ЖК «Печерский бастион», ЖК «Патриотика на озерах». Это не только преступление против жителей своего города. Такая ситуация чревата проблемами с разрешительными документами.
  • Не клевать на цену. Не может вещь, которая всюду стоит одних денег, внезапно стоить других. Если это так, то тут есть какой-то подвох: либо документов нет, либо это «пирамида», либо завтра подземные воды сделают из вашего дома Ноев ковчег. Люди не должны экономить на одной из важнейших покупок в своей жизни. Ведь именно такими человеческими желаниями пользуются негодяи-подлецы, которые называют себя девелоперами.

Новые недострои в Киеве однозначно будут. Людям нужно куда-то инвестировать средства, когда есть риск инфляции. Спрос на жилье есть всегда, особенно в столице, куда все стремятся за лучшей жизнью.

Если ваша стройка стоит пару недель, уже есть смысл созваниваться с соседями и обсуждать возможные варианты развития событий, трудности, проблемы и срочно предпринимать какие-то шаги, чтобы отреагировать на ситуацию. Никто, кроме вас самих, эти проблемы решать не будет.

Незважаючи на безліч відмінностей, люди в усьому світі схожі. Вони женуться за матеріальними та нематеріальними благами. Гроші – це добре, але країни постійно друкують нові банкноти, тим самим знижуючи їхню цінність.

Щоб накопичення не з’їла інфляція, люди вкладають гроші в акції компаній технологічних і не дуже, криптовалюти і багато інших активів. Інвестиції – штука ризикована, але земляни все одно дивуються, коли їхня ідея із вкладеннями терпить фіаско. Особливо це стосується тих, хто інвестує в нерухомість.

Генеральний директор Керуючої компанії Activitis Олександр Маслов розповідає, що робити, якщо ви вже стали інвестором недобудови, і на що варто звертати увагу, якщо вибираєте квартиру та будинок.


З чого почалася історія недобудов в Україні

Уявімо портрет класичного покупця квартири у столичній новобудові. Це людина, яка впевнена, що в усьому розбирається, тому вона знайшла найдешевше житло і планує, що буде багато років його здавати, а потім ще й продасть за багато грошей. Зі зрозумілих причин у більшості випадків усе закінчується не дуже добре.

Є цікава історія, яка описує всю суть інвестицій в київську нерухомість. У 2007 році у столицю на поїзді приїхав Анатолій Войцеховський. Погуляв по вокзалу, околицях, побачив порожню ділянку, і його осяяло. Він побудував у борг будівельний паркан, перевдягнув місцевих безпритульних у форму, повісив фейковий паспорт об’єкта. У перший же день тут купили квартиру. Пустир перетворився на ЖК «Елегант». Войцеховський заснував «Укогруп», заробив багато грошей, обдурив купу людей і втік із країни. Такі, як він, стали авторами ще приблизно 50 київських недобудов.

Александр Маслов, генеральный директор Управляющей компании Activitis

Олександр Маслов, генеральний директор Керуючої компанії Activitis

Історія недобудов сучасної України розпочалася в 1999 році на Троєщині. Головне управління МВС замовило будівництво шести 35-поверхових веж і оплатило половину його вартості з бюджетних грошей. Другу половину дали 300 інвесторів, кожен з яких у середньому вклався по 300 тис. гривень – $75 тис. за курсом 1999 року.

Забудовником була компанія колишнього посла України в Німеччині Сергія Фареніка «УкрАзіяБуд». Але у 2005-му вона збанкрутувала, а будівництво зупинили. Виявилося, що, коли будинки проєктували, припустилися кричущих помилок. За законами вавілонського царя Хаммурапі таких проєктантів варто було б стратити. Зараз ці недобудови знаходяться в аварійному стані. Їх не те що добудувати, а знести не можуть. Але ж колись вони почнуть розвалюватися, і в порівнянні із цим падіння бурульок здасться киянам безневинним процесом.

«Піраміди Войцеховського» й афера «Еліта-Центр»

На початку 2000-х громадянин Росії Олександр Шахов з дворянським псевдонімом Олександр Волконський придумав аферу «Еліта-Центр». Людям пропонували квадратний метр нерухомості на Татарці за 3 тис. грн ($600 на той момент). Вони представляли, що беруть собі елітну нерухомість неподалік від центру міста, брали кредити, діставали багаторічні накопичення. У підсумку 1759 інвесторів обдурили на 400 мільйонів гривень. А організатор афери провів сім років у СІЗО, вийшов під домашній арешт і втік.

З 2007-го по 2015-й Київ активно забудовував ряд компаній. Навіть при найбільш поверхневому аналізі ставало зрозуміло, що вони пов’язані. Страшнуватий дизайн, не найочевидніші місця, купа білбордів із закликом до купівлі і цінами на 30–40% нижчими від ринкових. В історію України вони увійшли як «Укогруп», або «Піраміди Войцеховського».

Успішний дебют із привокзальним ЖК «Елегант» відкрив Анатолію Войцеховському метод, якого він дотримувався весь час існування своєї імперії. Він знаходив місце, починав незаконне будівництво, заносив хабар контролювальним органам, продавав квартири, які не існували, інвесторам і на ці гроші будував свої попередні об’єкти. Як і у випадку з усіма фінансовими пірамідами, цей механізм працював, поки приходили нові клієнти. Але їх потік зменшився через шлейф скандалів: наприклад, міська влада не підключала незаконні забудови на кшталт «Мега Сіті» до комунікацій, активісти заважали забудовувати Звіринецький сквер і так далі. Тоді бульбашка лопнула, і добудовувати об’єкти стало нема за що.

Проти Войцеховського відкрили 46 кримінальних справ, він заплатив 14 мільйонів застави і жив у маєтку за містом, де в нього був свій зоопарк. Але потім почалися фінансові проблеми, мор тварин та інші біблійні напасті. Від них аферист втік до Польщі. 15 тис. інвесторів залишилися без квартир.

Эти застройщики был мошенниками, покупатели остались без квартир. Как не наступить на эти грабли

«Укрбуд» і 22 недобудовані житлові комплекси

1991 року Кабінет міністрів УРСР створив корпорацію «Укрбуд». Перед нею стояла стратегічна мета – розвивати економіку держави, зводячи будинки. У 2000-х на базі корпорації створили приватні ТОВ. Одне з таких, «Укрбуд Девелопмент», заснував Максим Микитась. Компанія спеціалізувалася на будівництві житла економкласу.

Покупці клювали на низькі ціни і вважали, що об’єкти гарантовані державою. Але Микитась купував «Ламборгіні», фінансував свою політичну кар’єру, а у фінансах «Укрбуду» утворилася діра у 2 мільярди гривень. Будівництва зупинилися, Микитась опинився в СІЗО, звідки звинувачує в усіх гріхах колишніх бізнес-партнерів, а 22 житлові комплекси залишилися недобудованими. Більшість із них зараз добудовують інші девелопери.

Банк «Аркада» 20 років будував об’єкти. Ніщо не віщувало біди, але 2018 року виявилося, що в нього немає грошей. Кудись поділися мільярди гривень, залишилися 39 недобудов і 13 тис. постраждалих інвесторів. Президента банку Костянтина Паливоду заарештували за підозрою у привласненні 50 мільйонів гривень з фондів ЖК «Патріотика» й «Еврика».

Крім цих недобудов у Києві є і багато інших. Серед них ті, по яких вдарила криза 2008 року: житловий комплекс на Сім’ї Сосніних і ЖК «Три Богатирі» в районі Індустріального моста. Є й ті, яким завадили запуститися заборони влади: ЖК «Фреско Софія» недалеко від Софіївського собору та житловий комплекс біля Київського велотреку. Але всі вони ще можуть рано чи пізно відкритися і запустити радісних господарів.

Эти застройщики был мошенниками, покупатели остались без квартир. Как не наступить на эти грабли

Які ми бачимо основні причини недобудов у Києві:

  • Будівництво від початку було задумане як афера. Ніякі будинки здавати не збиралися.
  • Забудовник припустився стратегічних помилок при проєктуванні, формуванні бюджету або виборі ділянки.
  • Забудовник використовує пірамідний підхід. Витрачає гроші інвесторів на свої потреби і покриває бюджетну дірку з нових інвестицій.
  • Економічні кризи.

Що може зробити держава:

  • Закріпити на законодавчому рівні відповідальність забудовника – крім статутного фонду підприємства. Тому що компанії зі статутним фондом у пару тисяч гривень беруть інвестицій на $100 млн. Треба притягувати до суду босів, директорів девелоперських компаній, продавати їхні активи і віддавати гроші інвесторам. Микитась, Шахов і Войцеховський потрапляли до правоохоронців, але інвестори якогось результату від цього не відчували.
  • Зробити етапи фінансування проєкту як у Польщі. Там надходження нових грошей інвесторів неможливе без виконання попереднього обсягу робіт. Залили фундамент – отримали частину коштів, побудували поверх – отримали другу і так далі.

Нещодавно зареєстрували проєкт закону про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть побудовані в майбутньому. Але до нього багато запитань. Крім того, є думка, що занадто великий обсяг проєкту – 118 сторінок – може привести до безлічі змін, затримок і тяганини.

Эти застройщики был мошенниками, покупатели остались без квартир. Как не наступить на эти грабли

Що можуть зробити інвестори зараз:

  • Не мітингувати, а збиратися і добудовувати дім своїм кооперативом. Звичайно, якщо є що добудовувати. А то вийде як в історії про дохлу коняку. Важливо пам’ятати, що кожен день простою – це дуже великі гроші: оренда техніки, злодійство, праця робітників бригад. Як показує ситуація із ЖК «Три Богатирі» і жилкомплексом на вулиці Сім’ї Сосніних, порятунок інвесторів у руках самих інвесторів.
  • Не спонсорувати будівництва, які починають у місцях, не призначених для цього. Приклад: ЖК «Печерський бастіон», ЖК «Патріотика на озерах». Це не тільки злочин проти жителів свого міста. Така ситуація загрожує проблемами з документами на дозвіл.
  • Не клювати на ціну. Не може річ, яка всюди стоїть одних грошей, раптово коштувати інших. Якщо це так, то тут є якийсь підступ: або документів немає, або це «піраміда», або завтра підземні води зроблять з вашого будинку Ноїв ковчег. Люди не повинні економити на одній з найважливіших покупок у своєму житті. Адже саме такими людськими бажаннями користуються негідники-поганці, які називають себе девелоперами.

Нові недобудови в Києві однозначно будуть. Людям потрібно кудись інвестувати кошти, коли є ризик інфляції. Попит на житло є завжди, особливо у столиці, куди всі пориваються за кращим життям.

Якщо ваше будівництво стоїть пару тижнів, уже є сенс домовлятися із сусідами й обговорювати можливі варіанти розвитку подій, труднощі, проблеми і терміново вживати якихось кроків, щоб відреагувати на ситуацію. Ніхто, крім вас самих, ці проблеми не вирішуватиме.

Этот материал – не редакционный, это – личное мнение его автора. Редакция может не разделять это мнение.

Вдохновляющие компании

GIGAGROUP

«Мы передаем, храним и защищаем данные клиентов – и делаем это лучше всех»

2 вакансии
S-PRO

Наша компания – о людях и экспертизе. У нас работают крутые IT-специалисты – они делают технологические продукты, которые развивают бизнес.

История IT-компании S-Pro. Стартовали в 2014-м, делаем финтех-решения, сегодня нас 170 человек

Спецпроект

NEST bootcamp

Вдохновляющие компании-работодатели

Alfa
ABM Cloud
«БИОСФЕРА»

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: