Іпотека в Україні тримається на самій лиш єОселі: банкірка розповіла, що заважає ринку
Український іпотечний ринок у першому півріччі 2026 року продовжив зростати, однак його розвиток майже повністю залежить від державної програми «єОселя». Без перегляду моделі державної підтримки та посилення захисту прав кредиторів поява повноцінної ринкової іпотеки залишається малоймовірною. Про це розповіла перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ Олена Дмітрієва під час аналітичної панелі «Аналітика ринку будівництва та нерухомості І півріччя 2026 року», організованої Конфедерацією будівельників України.
Іпотечний ринок в Україні зростає, але майже повністю залежить від державної програми «єОселя». Фото: DepositphotosЦіни зросли, а іпотека — все ще рідкість
За словами банкірки, у першій половині року попит на придбання житла стримували енергетичний терор, безпекові ризики та економічна невизначеність. Водночас ціни на нерухомість помітно зросли через послаблення гривні та збільшення собівартості будівництва.
Попри це співвідношення вартості квартири на вторинному ринку до річної орендної плати залишається на рівні близько десяти років — за історичними мірками це доволі привабливі умови. З’явилися й ознаки пожвавлення пропозиції на ринку.
«Ринок нерухомості поступово адаптується до воєнних умов, однак попит залишається дуже чутливим до обстрілів, перебоїв з електроенергією та зростання вартості будівництва. При цьому частка іпотеки в загальній кількості угод купівлі-продажу житла досі становить лише близько 3%», — зазначила Дмітрієва.
Читайте також: Як зміниться «єОселя» вже з 9 лютого: умови, обмеження, приклади розрахунків
Скільки українців узагалі мають іпотеку
Станом на 1 червня 2026 року загальний обсяг іпотечних кредитів у банківській системі сягнув 50 млрд грн, або близько 4% усіх виданих кредитів. За останній рік іпотечні портфелі банків зросли на 35%, тоді як загальний кредитний портфель — лише приблизно на 10%.
Втім масштаб залишається невеликим: іпотечні позики наразі мають близько 42 тис. українських сімей, що становить лише 0,4% від загальної кількості домогосподарств. Частка проблемних кредитів у сегменті сягає 12% — переважно через старі валютні позики. Кількість нових іпотечних кредитів досі не повернулася на довоєнний рівень: у 2025 році банки видали близько 77% від кількості кредитів, наданих у 2021 році.
«Єдиний реальний двигун ринку» — держпрограма
«Іпотечні портфелі справді зростають значно швидше за кредитний ринок загалом. Однак головною рушійною силою цього зростання залишається “єОселя”. Без державної підтримки масштаби іпотечного кредитування були б суттєво меншими», — наголосила банкірка.
Від початку запровадження програми видали близько 28 тис. кредитів на загальну суму 49 млрд грн, і наразі на неї припадає 93% усіх нових іпотечних кредитів в Україні. Темпи кредитування зростають: у першому півріччі 2026 року за програмою видали 8,4 млрд грн проти 5,5 млрд грн за аналогічний період 2025 року.
Читайте також: Чи може «єОселя» стати масовою — в НБУ розповіли про обмеження програми
Іпотека як інструмент фінансування будівництва
Однією з головних тенденцій 2026 року стало стрімке зростання кредитів під заставу майнових прав на квартири в будинках, що зводяться: у першому півріччі банки видали на 616 таких кредитів більше, ніж за аналогічний період 2025-го — приріст 146%, а частка в загальній структурі іпотечних видач зросла з 17% до 27%.
За 5 місяців 2026 року на придбання готового житла у забудовників видали на 279 кредитів більше, ніж торік (+31%), а на вторинному ринку приріст становив 519 кредитів (+45%). У середньому щомісяця банки видають близько 207 кредитів під заставу майнових прав на нерухомість, що будується, та ще близько 238 кредитів на готове житло від забудовників. Завдяки цим двом напрямам будівельні компанії щомісяця отримують близько 884 млн грн, або приблизно $20 млн.
«Зростання кредитування під заставу майнових прав є важливим сигналом для первинного ринку. Іпотека дедалі частіше стає не лише способом придбати житло, а й джерелом фінансування будівництва та завершення нових житлових проєктів», — пояснила Дмітрієва.
Хто саме видає іпотеку в Україні
До програми «єОселя» долучилися десять банків — чотири державні та шість комерційних, але близько 80% кредитів за програмою видали саме державні банки. Загалом нові іпотечні кредити в Україні наразі надають лише 12 із 59 банків, а ринок залишається надзвичайно концентрованим: 93% усіх іпотек видали п’ять установ. Банки, що входять до іноземних банківських груп, участі в іпотечних програмах не беруть.
Щодо структури кредитування за «єОселею»: 28% позик надали під заставу майнових прав на 1197 квартир у будинках, що зводяться, ще 35% спрямували на купівлю готового житла безпосередньо у забудовників — загалом 1534 квартири. Для участі в програмі наразі акредитовано вже 365 будинків.
Читайте також: Три кроки до власного житла. Як та на яких умовах можна отримати пільговий кредит «єОселя»
Розширення доступу для окремих категорій
Умови «єОселі» продовжують розширюватися для окремих категорій громадян. Після запровадження для внутрішньо переміщених осіб додаткової компенсації частини першого внеску та платежів упродовж першого року кредитування їхня частка серед учасників програми зросла до 20%.
З грудня мобілізовані військовослужбовці отримали можливість оформлювати іпотечні кредити під 3% річних — наразі їхня частка серед позичальників становить близько 7%, а ще 31% учасників програми — військовослужбовці за контрактом та правоохоронці. Також збільшили граничну площу житла для сім’ї з двох осіб — із 52,5 до 73,5 кв. м, оскільки саме такі сім’ї становлять найбільшу категорію позичальників за програмою.
Чому конкуренція на ринку залишається низькою
Попри розширення державної підтримки, конкуренція на іпотечному ринку залишається слабкою — насамперед через слабкий захист прав кредиторів. Стягнення проблемної заборгованості можливе переважно через суд і може тривати роками, а на кредити, оформлені до початку повномасштабної війни, діє мораторій на продаж предметів іпотеки фізичних осіб.
«За таких обставин банк може роками не мати можливості повернути заставу і водночас фактично безоплатно кредитувати недобросовісного позичальника. Без посилення прав кредиторів розвиток повноцінної ринкової іпотеки малоймовірний», — підкреслила Дмітрієва.
Додатковим обмеженням стає посилення вимог НБУ до капіталу банків відповідно до європейських директив, тоді як можливості банків нарощувати капітал стримує високе податкове навантаження — зокрема 50-відсоткова ставка податку на прибуток банків.
Читайте також: Головні переваги програми «єОселя» та ризики, які не варто ігнорувати — розбір юриста
Новий поштовх для ринку у 2026–2027 роках
Новим драйвером ринку може стати іпотечна програма, яку «Укрфінжитло» готує спільно зі Світовим банком. Вона передбачатиме компенсацію до 20% суми кредиту, відшкодування процентів протягом перших чотирьох років та мінімальний початковий внесок на рівні 5–10%. Загальний обсяг фінансування програми може становити $390 млн, а за три роки за новою моделлю можуть видати від 20 до 30 тис. іпотечних кредитів — це здатне фактично подвоїти нинішні обсяги нової іпотеки.
Основний фокус нової програми планують зробити на вторинному ринку, оскільки обмежень щодо віку житла не передбачатимуть, тоді як головним інструментом підтримки на первинному ринку залишиться «єОселя».
«Нова компенсаційна модель може зробити іпотеку доступнішою для значно ширшого кола громадян, залучити до ринку нові банки та збільшити загальні обсяги кредитування. Водночас довгострокові перспективи іпотеки залежатимуть не лише від державних програм, а й від вимог до банківського капіталу та реального посилення захисту прав кредиторів», — підсумувала Олена Дмітрієва.
Чому це важливо
Для тих, хто планує купівлю житла в кредит, головний практичний висновок — реальна конкуренція серед банків-кредиторів наразі мінімальна, тож найкращі умови варто шукати саме в межах «єОселі», а не розраховувати на звичайну ринкову іпотеку від комерційних банків. Для забудовників зростання кредитування під заставу майнових прав — сигнал, що іпотека дедалі більше стає джерелом фінансування самого будівництва, а не лише інструментом продажу готового житла. А для ВПО, мобілізованих військових і сімей із дітьми варто звернути увагу на розширені умови програми — компенсацію першого внеску, пільгову ставку 3% чи збільшену граничну площу житла, які можуть суттєво знизити фінансове навантаження.
Читайте також: Програму «єОселя» хочуть розширити — що відомо і звідки гроші
