Пасивний дохід чи ілюзія: куди безпечно інвестувати в Україні

Красиві цифри в рекламних буклетах — 18% у доларах на вантажівках, 25% у гривні на оборонних технологіях чи 15% на аграрній землі — легко створюють ілюзію швидкого збагачення. Проте між заявленою та фактичною виручкою пролягає прірва з податків, прихованих комісій, девальвації та амортизації активів.

Пасивний дохід чи ілюзія: куди безпечно інвестувати в Україні. Фото: magnific.com

На YouTube-каналі YU.invest провели практичний аудит ключових інвестиційних ніш в Україні, зіставивши обіцянки менеджменту з реальними виплатами, виписками з рахунків і фінансовою математикою. Результати свідчать: реальний дохід інвестора часто виявляється значно скромнішим, ніж здається на перший погляд.

Боргові інструменти: ОВДП, депозити та МФО

Аналіз фінансового ринку варто починати з найпростішої моделі — позики коштів державі, банкам чи приватним компаніям.

• ОВДП. Державні облігації залишаються єдиним інструментом без оподаткування. Фіксована ставка 15% у гривні виглядає привабливо, проте за річної девальвації національної валюти на рівні 14,02% реальний доларовий результат становить лише 0,87% річних. Валютні ОВДП дають близько 3% у доларі (або 17–18% у гривневому еквіваленті), що робить їх значно захищенішими під час знецінення гривні.
• Банківські депозити. Програють державному боргу через податкову вагу. За номінальної ставки Монобанку 16% річних інвестор сплачує 23% податкового навантаження (18% ПДФО та 5% військовий збір), що зрізає чистий дохід до 12% у гривні. У разі девальвації понад 14% доларова дохідність депозиту стає від’ємною. Повна гарантія вкладу від ФГВФО на час воєнного стану захищає сам капітал, але не рятує його купівельну спроможність.
• Мікрофінансові організації (МФО). Залучають ресурси під 21–24% річних у гривні (MyCred­it, ШвидкоГроші) чи 18% (Nova­Pay). Після сплати податків чистою на руках залишається 16–18% у гривні, що дорівнює ~2% у доларах. Головні ризики — відсутність державних гарантій, прив’язка викупу до річних вікон у договорах та право МФО переглядати ставку в діапазоні від 5% до 40%.
• Inzhur Mil­Tech. Пропозиція із заявленими 20–25% річних базується на простому середньорічному відсотку, а не на складному CAGR. Чистий результат після 14% податку становить 18% у гривні або 3,5–5,6% у доларах за базово-оптимістичного сценарію. Якщо реалізувати актив достроково з податком 23%, дохідність зрівнюється зі звичайними ОВДП. Додатковим ризиком виступає наявність одного боржника (виробник дронів «Вирій»), військово-виробничі загрози та обмежена публічна звітність.

Нерухомість та REIT-фонди: скільки дає оренда

Інвестиції в нерухомість розпадаються на два джерела прибутку: поточні орендні виплати та капіталізацію об’єкта.

Фонд Inzhur REIT задекларував 16% дохідності за попередні 12 місяців за номінального орієнтиру 10% у доларах. Завдяки валютній прив’язці чистий доларовий результат після сплати зборів становить близько 8% річних. Реальний кейс інвестиції 300 000 грн (26 000 сертифікатів) дає близько $20 щомісячного пасивного доходу та паперовий приріст капіталу. Проте інвестор залежить від одноосібних рішень менеджменту (як-от переспрямування 1 млрд грн у Mil­Tech) та обмеженої ліквідності під час спроби екстреного виходу.

Фонд S1 REIT (торговий центр S1 Mall на Позняках у Києві) прогнозує 10,4% річних у доларах з урахуванням майбутнього продажу споруди. Чиста дохідність після податків сягає 20% у гривні або 5% у доларах, проте вихід передбачає дисконт до 1% і 15-денний перерахунок без гарантії швидкого викупу.

Рекреаційна готельна нерухомість (проєкт УЛІС із входом від 40 000 грн) закладає запуск на 2027 рік. Поточні виплати відсутні, а 6% прогнозованого зростання вартості трансформуються у 2% чистих у доларах за базовою моделлю та до 8% у разі високого завантаження номерів.

Класична орендна квартира в Києві середньою вартістю $67 000 за орендної ставки 16 000 грн/місяць дає 6% брутто. Після операційних витрат і простоїв чистий дохід падає до 3–4% у доларах (плюс потенційне зростання вартості житла на 5–8% на рік). Водночас регіональні експерименти можуть демонструвати вищу ефективність: інвестиція в Кропивницькому показала 24% IRR (близько 18% у доларовому еквіваленті).

Читайте також: Чиста купівля валюти зросла майже до $1 млрд: як купувати долар і не переплачувати

Земельний ринок: реальний дохід проти реклами

Придбання сільськогосподарської землі можливе напряму або через колективні фонди.

Пряма купівля ділянки за 500 000 грн за річної оренди 30 000 грн (23 000 грн net) дає 6% гривневої дохідності від оренди. З урахуванням нотаріальних витрат сукупна дохідність до податків становить 13%, чиста — 10% у гривні, що за девальвації 14% означає від’ємні ‑3% у доларах. Публічний розбір інвестиції в Zem­Invest (вкладено 171 000 грн, отримано 257 000 грн від оренди та продажу) приніс +50% у гривні, але через зміну курсу дав ‑8,9% річних у доларах. Приватні кейси учасників ринку показують сукупний капітальний результат у районі 7% річних.

Колективні фонди (на прикладі компанії «Твоє Коло») за мінімального входу 147 000 грн декларують 6,15% орендного доходу з обов’язковою реінвестицією у подорожчання активу. Фактична дохідність з урахуванням капіталізації становить ~8% у гривні чи ~2% чистими у доларах. Головна уразливість — відсутність зобов’язання дострокового викупу частки компанією.

Інвестиції в транспорт: дохідність та знос авто

Транспортний бізнес демонструє найвищі номінальні цифри, але містить приховану втрату вартості основного засобу.

У компанії KTRANS за програмами позики під поруку чи купівлі вантажівок реальні виплати на внесок $16 000 склали $5 800. Річна чиста дохідність досягає 14% у доларах (~30% у гривні). Однак підсумковий результат залежить від ціни продажу зношеного автомобіля: без майнової застави та покриття військових ризиків інвестор залишається вразливим.

Модель Nin­ja Taxi (мінімальний вхід $16 000 на 3 роки під 18% у валюті) перекладає на інвестора ремонт, гуму та страхування (близько 32% від капіталу). У реальному кейсі з $48 736 внеску виплати склали $15 668 чистими (~14% USD p.a.). Але якщо авто після трьох років експлуатації продається за 75% початкової ціни, підсумковий дохід падає до 7% p.a., а за продажу за 50% вартості інвестор отримує ‑17% збитку.

Ризик країни: чому інвесторам треба 25% у валюті

Підсумкове порівняння дохідності після відрахування податків і девальвації вишиковує інструменти в чітку ієрархію: транспорт і земля демонструють найвищі цифри на папері, за ними йдуть REIT-фонди та ОВДП, а замикають список депозити й готелі.

Проте вирішальним фактором залишається премія за країновий ризик (Coun­try Risk Pre­mi­um). Згідно з дослідженням професора фінансів Нью-Йоркського університету Асвата Дамодарана (Aswath Damodaran), надбавка за ризик інвестування в Україну становить 14,85%. Для порівняння: у Німеччині вона дорівнює 0%, у Польщі — 1%.

Це означає, що для досягнення стандартної ризикованої дохідності на рівні американського індексу S&P 500 (близько 10% річних) український інструмент має приносити щонайменше 25% у доларах США. Жоден з локальних консервативних чи середньоризикових інструментів не покриває цей бар’єр. Саме тому професійні інвестори шукають баланс між українськими активами та міжнародним фондовим ринком — наприклад, публічний портфель фондового ринку США (за методикою Frame­work) за період з березня 2025 по жовтень 2026 року продемонстрував 47% річної дохідності ($157 000 внеску зросли до $268 000), компенсуючи просадки до ‑20% за рахунок фундаментального вибору окремих бізнесів.

Як правильно інвестувати: 3 практичні правила

1. Рахувати чистий cash flow. Завжди віднімати 18% ПДФО, 5% військового збору та коригувати дохід на річний рівень девальвації гривні.
2. Перевіряти юридичну механіку виходу. Фіксувати наявність гарантованого викупу, розмір дисконтів і реальну майнову заставу замість звичайних розписок чи поручительств.
3. Враховувати амортизацію та премію за ризик. Оцінювати реальний знос активу (у транспорті та нерухомості) і вимагати щонайменше 25% доларової дохідності для компенсації воєнно-політичних ризиків.

Читайте також: Переказ від родичів без податку: коли банк може попросити документи