ШІ при плануванні інвестицій у покупку нерухомості закордоном: помічник чи джерело хибних висновків?
Останнім часом все більше інвесторів аналізують ринок нерухомості за допомогою ChatGPT, Gemini чи Claude. Але, як вважає Абдурахман Шайхалов – засновник і власник групи компаній Step by Step, співзасновник та CEO stepINVEST, до такої інформації завжди потрібно підходити обережно. У ексклюзивному інтерв’ю для МС Today експерт розповів що сьогодні можна перевірити за допомогою ШІ перед тим, як приймати рішення про інвестицію у закордонну нерухомість. Також він пояснює, чому навіть правильні дані можуть привести до хибного висновку, і де аналіз з ШІ потрібно доповнювати перевіркою на місці.
Що можна перевірити за допомогою ШІ
Розкажіть чим ви займаєтесь та як стали експертом у питаннях інвестицій у нерухомість?
Я засновник і власник групи компаній Step by Step, співзасновник та CEO stepINVEST – інвестиційної компанії, що працює з проєктами у сфері нерухомості в Чорногорії, Болгарії та Україні. Також я є співвласником Evolution Business Park – першого бізнес-парку в Харкові, ментором спільноти Board, співзасновником КОХА (Коаліції галузевих та бізнес-спільнот Харкова), учасником та організатором конференцій у сфері нерухомості, співзасновником соціальної платформи «Моє місто» (Харків).
Відносно експертизи, я інвестую в нерухомість понад двадцять п’ять років, з них більше десяти – у закордонну, і за цей час не раз бачив, як дані, що є у відкритому доступі, розходяться з реальною ситуацією на конкретному ринку чи сегменті.
Тобто усі, хто радяться із ШІ перед тим, як приймати рішення про інвестицію у закордонну нерухомість, роблять помилку?
Не зовсім так. Перед першою розмовою з агентом чи забудовником інвестор уже може провести з ШІ досить якісне попереднє дослідження. Запитати нейромережу про базові макропоказники країни, про те, як відбувається купівля нерухомості, які податки та супутні витрати виникають під час угоди, які обмеження діють для іноземців.
ШІ також можна залучити до зіставлення параметрів пропозиції з вашими цілями. Це може бути збереження капіталу, орендний дохід чи перепродаж. І саме від цілі часто залежать всі інші параметри.
Ви можете надати йому інформацію про вашу ціль, приблизний бюджет, горизонт вкладення, очікувану дохідність, дані про об’єкт і забудовника, розрахунок витрат та відомі ризики. При цьому варто просити його ставити уточнювальні питання, коли даних для висновку бракує. Інакше він буде заповнювати прогалини правдоподібними припущеннями, які важко відрізнити від фактів.
А якщо попросити ШІ ставити уточнювальні питання, це вирішує проблему?
Не зовсім ця вимога не гарантує, що модель виявить усе невідоме, бо частини даних може просто не бути у відкритому доступі. Наприклад, у сусідньому будинку можуть продаватися аналогічні квартири, оголошень про які немає на сайтах нерухомості, а без урахування цих пропозицій аналіз конкурентного оточення буде неповним.
Наприклад, один з аналітиків моєї компанії використовує ШІ, коли вже сформував власний висновок і просить ШІ знайти його слабкі місця: які фактори могли залишитися поза увагою, що ще може вплинути на ціну чи попит. Іноді це допомагає побачити додатковий напрям для перевірки.
Чому цифри в нерухомості треба читати з контекстом
На ваш погляд, які сильні та слабкі сторони ШІ при запитах про закордонну нерухомість?
Нейромережі добре працюють із відомими даними й тим, що є у відкритих джерелах. Водночас це їхнє слабке місце, бо у нерухомості навіть офіційні й формально правильні дані часто складаються в недостовірну картинку, яка створює в інвестора хибне відчуття ринку. Іншим важливим фактором є відсутність актуальних даних.
ШІ без проблем витягне цифру з офіційного джерела, але для інвестиційного рішення потрібно розуміти, що стоїть за цією цифрою. Хороший приклад – статистика вартості новобудов у Чорногорії.
За попередніми даними MONSTAT, у II кварталі 2026 року середня ціна квадратного метра в новобудовах становила 2 557 євро по країні та 2 838 євро у приморському регіоні. Якщо просто запитати ШІ, скільки коштує квадратний метр новобудови на узбережжі Чорногорії, користувач може отримати одразу декілька цифр: офіційну статистику та діапазон із сайтів агрегаторів. Актуальність інформації на агрегаторах під питанням, а офіційна цифра, хоч і правильна, не обов’язково відображатиме ціну, за якою реально можна купити квартиру в конкретній локації.
Виходить, що цифри вартості квартир можуть суттєво відрізнятися?
Правильно, і причина цього – у методології статистики. MONSTAT враховує перший продаж квартири незалежно від стадії реалізації об’єкта. Тому в одному середньому показнику можуть одночасно опинитися квартири на ранньому етапі будівництва, об’єкти на завершальній стадії та вже готові новобудови. Ціна квадратного метра між ними може суттєво відрізнятися. Крім того, історично ціни, зафіксовані в договорах, могли бути нижчими за фактичні ринкові.
Це добре видно на прикладі Будви. За нашою оцінкою, середня ринкова ціна в сегменті, найближчому до вибірки MONSTAT, становить близько 3 300–3 500 євро за квадратний метр.
Тоді в чому проблема, якщо сама цифра правильна?
Вона просто показує загальний рівень і динаміку великої вибірки угод, але для оцінки інвестиції потрібно звужувати аналіз до конкретної локації, сегмента, стадії будівництва та найближчих ринкових аналогів. Цього контексту у відповіді ШІ не буде. Він знайде офіційні 2 838 євро за квадратний метр і цілком коректно процитує джерело. Але якщо інвестор сприйме цю цифру як орієнтир для покупки готової новобудови в Будві, правильні вихідні дані приведуть його до неправильного уявлення про ринок.
Таким чином правильні дані можуть привести до хибного висновку?
Схожа проблема може виникнути з площею квартири. ШІ може зчитати з двох оголошень однакові 100 кв. м і порівняти ціну за квадрат, але сам показник у різних країнах може рахуватися по-різному. У Чорногорії, наприклад, в заявлену площу не включають спільні частини будинку – коридори, сходи, ліфти. У Болгарії до загальної площі додається частка власника у спільних зонах. У результаті дві квартири по 100 кв. м можуть мати різну корисну площу, а пряме порівняння їхньої ціни за метр дасть хибний висновок.
Знаю випадок, коли інвестор купив квартиру площею 100 кв. м, а під час огляду був щиро здивований, що фактична площа приміщень виявилася приблизно на 25 кв. м меншою. Спочатку він вирішив, що його обманули, але насправді він просто не врахував місцеві правила підрахунку площі.
Де ще недостатньо відкритих даних і треба перевіряти цифри?
Я вже згадував можливий брак даних для аналізу конкурентного оточення, де потрібно розуміти, з якими саме новобудовами конкурує ваш об’єкт. Та навіть ті дані, які є в інтернеті, потрібно перевіряти. Чи справді квартира ще продається, чи актуальна вказана ціна, якої якості сам будинок і чи взагалі існує пропозиція, яку ми бачимо в рекламі?
Коли ми оновлювали аналіз новобудов Будви, команда протягом трьох місяців обходила житлові комплекси, уточнювала актуальні ціни та наявність квартир і відсіювала пропозиції, які фактично існували лише в рекламі.
Є й речі, які найкраще видно лише на місці. Наприклад, один з наших інвесторів не міг зрозуміти, чому квартира в одному будинку коштує 2 800 євро за кв. м, тоді як у сусідньому житлі зі схожими характеристиками – 3 200 євро. Ми знали про недоліки дешевшого будинку і під час огляду показали проблеми з якістю та пліснявою, побачити які на фотографіях було практично неможливо.
Ви не проти того, щоб знаходити інформацію за допомогою ШІ перед тим, як приймати рішення про інвестицію у закордонну нерухомість. Але радите її перепровіряти?
Авжеж, ШІ – корисний інструмент для аналізу ринку нерухомості, коли ви знаєте про що саме його питати, розумієте обмеження доступних йому даних і доповнюєте його локальною експертизою та перевіркою на місці. Але будувати інвестиційну стратегію на основі лише даних від ШІ не варто, це може стати дорогою помилкою.
