Як можна використовувати ШІ для аналізу ринку нерухомості закордоном
Зараз багато хто намагається будувати інвестиційну стратегію на основі лише даних від ШІ. Але це може стати дорогою помилкою, вважає Абдурахман Шайхалов, засновник і власник групи компаній Step by Step, співзасновник та CEO stepINVEST. Він пояснює свою точку зору у ексклюзивному інтерв’ю для MC Today і наводить приклад статистики вартості новобудов у Чорногорії.
«За попередніми даними MONSTAT, у II кварталі 2026 року середня ціна квадратного метра в новобудовах становила 2 557 євро по країні та 2 838 євро у приморському регіоні. Якщо просто запитати ШІ, скільки коштує квадратний метр новобудови на узбережжі Чорногорії, користувач може отримати одразу декілька цифр: офіційну статистику та діапазон із сайтів агрегаторів», зазначає експерт.
На його думку, актуальність інформації на агрегаторах під питанням, а офіційна цифра, хоч і правильна, не обов’язково відображатиме ціну, за якою реально можна купити квартиру в конкретній локації. Причина цього – у методології статистики, яка враховує перший продаж квартири незалежно від стадії реалізації об’єкта. Тому в одному середньому показнику можуть одночасно опинитися квартири на ранньому етапі будівництва, об’єкти на завершальній стадії та вже готові новобудови. Ціна квадратного метра між ними може суттєво відрізнятися. Крім того, історично ціни, зафіксовані в договорах, могли бути нижчими за фактичні ринкові.
«Це добре видно на прикладі Будви. За нашою оцінкою, середня ринкова ціна в сегменті, найближчому до вибірки MONSTAT, становить близько 3 300–3 500 євро за квадратний метр. Вона просто показує загальний рівень і динаміку великої вибірки угод, але для оцінки інвестиції потрібно звужувати аналіз до конкретної локації, сегмента, стадії будівництва та найближчих ринкових аналогів. Цього контексту у відповіді ШІ не буде. Він знайде офіційні 2 838 євро за квадратний метр і цілком коректно процитує джерело. Але якщо інвестор сприйме цю цифру як орієнтир для покупки готової новобудови в Будві, правильні вихідні дані приведуть його до неправильного уявлення про ринок», — підкреслює Абдурахман Шайхалов.
Схожа проблема може виникнути з площею квартири. ШІ може зчитати з двох оголошень однакові 100 кв. м і порівняти ціну за квадрат, але сам показник у різних країнах може рахуватися по-різному. У Чорногорії, наприклад, в заявлену площу не включають спільні частини будинку – коридори, сходи, ліфти. У Болгарії до загальної площі додається частка власника у спільних зонах. У результаті дві квартири по 100 кв. м можуть мати різну корисну площу, а пряме порівняння їхньої ціни за метр дасть хибний висновок.
