Сільськогосподарська земля як актив: скільки можна заробити і які ризики

Ринок сільськогосподарської землі в Україні відкрився для фізичних осіб кілька років тому, і одразу привернув до себе увагу, адже це надійний фізичний актив. Тим паче, що його ціна має перспективи зростання, особливо після вступу України до ЄС. Разом з тим це специфічна інвестиція, що має свої обмеження ризики і нюанси, які не вкладаються у формулу на кшталт «купили – отримуєте 15% річних».  Як працює цей ринок і що варто знати перед тим, як вкладати гроші в сільськогосподарську землю – пояснив економіст, серійний підприємець, засновник Бюро Інвестиційних Програм Олександр Бондаренко.

[social_blue social="telegram"]

Сільськогосподарська земля як актив – що варто знати

Почнімо з того, що сільськогосподарська земля – це нерухомість. Її найлегше порівнювати з іншими типами нерухомого майна, оскільки цей актив неможливо перемістити. У разі війни або катаклізмів ви не зможете «забрати» землю із собою. Тобто ліквідність і мобільність цього активу обмежена. На початку повномасштабного вторгнення багато українців хотіли продати свою нерухомість – квартири, комерційні приміщення, гаражі, паркінги. Але не змогли – попит різко обвалився. Те ж саме стосується землі, водночас така інвестиція має свої цікаві особливості.

Для середнього інвестора («мідл-класу») сільськогосподарська земля – непоганий актив за умови диверсифікації. Як єдиний тип нерухомості – швидше ні. Але якщо є квартира чи комерційне приміщення, яке здається в оренду, тобто для балансування портфеля, – непогана інвестиція.

Я точно не раджу інвестувати всі вільні гроші в с/г-землю в очікуванні подвоєння чи потроєння ціни за 5 років – ніхто не купуватиме її втричі дорожче, ніж ви заплатите зараз.

Читайте також: Скільки потрібно грошей, щоб інвестувати в енергетику, і що варто знати про цей ринок

Чому? Велику роль відіграє те, у кого ви купуєте землю і кому здаватимете її в оренду – саме від оренди залежить дохідність землі, як і будь-якої нерухомості.

Капіталізація, тобто зростання вартості нерухомості, відбувається в момент продажу активу. І, як правило, саме капіталізацію землі рекламують агресивніше за реальну операційну дохідність. Так, вам можуть обіцяти середню дохідність 15% річних у доларах. Але в договорі дрібненьким шрифтом зазначається, що реальна операційна дохідність від оренди – 5–6% річних у гривні, а решта – це ваша майбутня капіталізація від зростання ціни гектару.

Обіцянки про 15% річних зазвичай базуються на припущенні, що після вступу України до ЄС ціна землі зросте до рівня Румунії (близько 5000 євро за гектар). Якщо за 5 років ціна справді подвоїться, то з урахуванням складного відсотка це дасть приблизно 8–8,5% річної дохідності. Але не забуваймо, що ми не знаємо, коли Україна вступить до ЄС, – це дуже політизоване питання. Ми не знаємо, коли закінчиться війна. Тому з обіцяних 12–15% річних у доларах реальна дохідність інвестора – це 6–7% річних у гривні. А все решта – припущення /фантазії про майбутню капіталізацію. Так, ціна гектару з урахуванням інфляції та очікувань інвесторів буде зростати, але це додає 5-7% вартості гектару, скажімо, за 2-3 роки.

Що ще варто знати про інвестиції в землю? Те, що є багато нюансів, пов’язаних із продажем землі.

Читайте також: Як інвестувати регулярно, якщо ви маєте нестабільний дохід – поради фінекспертки

Купівля і продаж землі в Україні

Яким буде ринок за 5 років і хто купуватиме вашу землю, чи буде попит таким самим активним, як у Польщі чи Німеччині, – невідомо. Тому я раджу ритейл-інвесторам забути про капіталізацію щонайменше на 3–4 роки.

Купуючи землю через «земельні клуби», ви фактично стаєте партнером агрохолдингу, який обробляє цю ділянку. І тут є важливі юридичні моменти.

• По-перше, у 90% випадків у договорі прописано, що ви не можете продати землю будь-кому. Першочергове право викупу має агрохолдинг-орендар. Чи захоче агрохолдинг викупати землю через 3 роки з «капіталізацією» ваших гектарів 20%? Питання риторичне.
• Далі – якщо ділянка неякісна (наприклад, поруч з лісом або річкою) або незручна для обробітку технікою, жоден великий фермер не візьме її в оренду. Без орендаря ви втрачаєте операційний дохід. Про це теж треба думати, обираючи ділянку. Де вона розташовується, у якій області, наскільки там родючі землі та висока вологість клімату, наскільки зручна локація для агрохолдингу – це все впливає на інвестиційну привабливість землі.

Як правило, земля здається в оренду за договором на 7–12 років за фіксованою і невисокою для агрокомпанії ціною. Холдинг платитиме вам орендний дохід, виходячи з НГО – нормативно-грошової оцінки землі. Як правило, НГО на сьогодні 40–45 тис. грн за гектар залежно від регіону. Ринкова ціна покупки землі для ритейл-інвестора вища – 90–100 тис. грн за гектар (або і вища). Тому якщо ставка оренди становить 10% від НГО (4500 грн), то ваша реальна дохідність від інвестиції в 90 тис. грн складе лише 5%, а не 10%. Читайте уважніше договори оренди.

Нарешті, зважайте на те, що земельні клуби – ці так звані земельні рієлтори, які продають вам с/г-угіддя і одразу ж здають їх в оренду агрохолдингам – беруть за супроводження угод доволі відчутні відсотки. Ви ж хочете швидко знайти і ділянку, і орендаря, а не самостійно виходити на пайовиків і вести перемовини з агрохолдингами, правда? Тому ви платите також за сервіс – 4–5% від вартості ділянки на вході в інвестицію і 4–7 %від суми продажу на виході з неї. Це з’їдає немалу частину прибутковості цього активу. І вихід, до речі, також не буде швидким – ажіотажу на ринку землі немає, та й 5 нових агрохолдингів не з’являться у вашому регіоні. Попит на землю в конкретних районах уже розподілений між великими гравцями.

Читайте також: Артем Бородатюк розповів, чи відрізняються його підходи до особистих та бізнесових інвестицій

Скільки треба грошей, щоб інвестувати в с/г-землю

Питання ціни на землю дуже важливе для ритейл-інвестора. Сьогодні ви не купите землю невеликими шматками (10-20-50 гектарів) в центральних регіонах, та навіть у Полтавській і Харківській областях, дешевше, ніж по $2 тис. за гектар. Земельні клуби продають дорожче – по $2,5–2,7 тис. Якщо ви захочете продати свою ділянку агрохолдингу, який матиме переважне право купівлі, він запропонує близько $2–2,5 тис.

Тобто продати цей актив дорожче – складно на сьогодні. І я вважаю, що ці ціни завищені, зокрема коштом уже закладених у них комісій за сервіс і супровід, за які, до речі, можуть узяти ще й додаткову плату – так першочергові $2,5 тис. за гектар легко перетворяться на $2,7 тис. Це дуже висока ціна для поточного ринку України. Тому це інвестиція більше як для венчурного капіталіста, який може чекати 5 років на покращення макроекономічних умов. Коли закінчиться війна, Україна стане частиною ЄС або наблизиться до цього – земля може коштувати у 2–2,5 раза більше, ніж зараз. Це припущення може як спрацювати, так і ні залежно від багатьох факторів.

Якщо йдеться, до прикладу, про $20 тис., то в перспективі 3–4 років інвестування в землю можна порівняти з інвестуванням у криптовалюти – звісно, якщо не вдаватись до ризикових і нерозумних кроків. Принципова різниця в тому, що земля – матеріальний, фізичний актив, а криптовалюти – дещо абстрактний фінансовий інструмент. Втім, з погляду очікувань щодо капіталізації підходи до них можуть бути схожими.

І якщо резюмувати, то звести підхід до інвестицій у сільськогосподарську землю можна до кількох рекомендацій:

• земля не має становити більш як 20% вашого інвестпортфеля;
• обирайте правильно згруповані, логістично доступні ділянки з родючим ґрунтом у центральних регіонах;
• намагайтеся досягти максимальної ставки оренди (10–11%) і вимагайте, щоб вона прив’язувалася до якомога вищої оцінки землі;
  • орієнтуйтеся на ціну до 2000 доларів за гектар як ринкову та ефективну. Сплата 2500–2700 доларів суттєво знижує ваші шанси на вигідний вихід з інвестиції у майбутньому;
• не сподівайтесь на капіталізацію «тут і зараз». Інвестиції в землю – це як венчур із погляду того, чи відбудеться капіталізація за 3–5 років, чи ні.

Нагадаємо, раніше Олександр Бондаренко розповів, куди можна вкласти $10 тис. у 2026 році.