«Вечнострой» и другие проблемы: как проверить застройщика и квартиру перед покупкой. 3 шага

Как инвестировать в жилье так, чтобы ваши деньги не пропали даром и не остались в виде котлована? Василий Пелепецкий, адвокат компании Activitis, написал инструкцию из трех шагов, которая поможем вам самостоятельно проверить застройщика и оценить шансы на то, что дом достроят и вы въедете в собственную квартиру.

Банкротство «Укрбуда» и «Аркады» пошатнуло и без того слабое доверие инвесторов к рынку недвижимости. Вложить немалые деньги в строительство, а потом оказаться у разбитого корыта совсем не хочется. 

Законодательных механизмов того, как вернуть вложенные деньги после банкротства застройщика, нет. В лучшем случае инвесторы сами доплачивают, чтобы завершить строительство, в худшем – получается «вечнострой». 

Но благодаря современным технологиям и диджитализации каждый желающий из открытых источников может узнать, насколько застройщик порядочен и, соответственно, какова вероятность, что он выполнит свои обязательства. 

Шаг 1: изучаем госреестры

Для начала изучите государственные реестры. Проверьте: 

• зарегистрирована ли компания и как давно она на рынке строительства;
Онлайн-курс "Стратегічний маркетинг" від Laba.
Навчіться збільшувати ROI компанії, відстежувати тренди просування та завойовувати нові ринки завдяки комплексній маркетинговій стратегії.
Програма курсу і реєстрація
• есть ли разрешения на проведение строительных работ; 
• все активы (квартиры, машины, земля и так далее) застройщика;
• кто конечный бенефициар компании;
• были ли судебные разбирательства с участием собственников или должностных лиц застройщика.

Шаг 2: проверяем участок

Если собранная информация не вызывает подозрений, можно смело переходить ко второму этапу анализа объекта застройки: 

• непосредственно на объекте в отделе продаж попросите паспорт о выполнении строительных работ (реквизиты разрешительных документов, данные об участке, права застройщиков на него, личность генерального подрядчика);
• сравните разрешение на строительство объекта с проектом, который непосредственно строят (вдруг там в плане еще 10 дополнительных этажей, что приведет к судебной тяжбе);
• узнайте назначение участка с помощью его кадастрового номера (их много, вам подойдет только для жилищного строительства);
• убедитесь (по адресу и кадастровому номеру), что участок не является предметом судебного разбирательства или ипотеки.

Шаг 3: анализируем договор

Третий этап самостоятельной проверки – юридический анализ договора. По Закону Украины «Об инвестиционной деятельности», именно он – основной правовой документ, который регулирует отношения между субъектами инвестиционной деятельности. 

Основные условия договора:

• Предмет. Детально опишите вид инвестиции, технические характеристики, земельный участок, на котором будет вестись строительство, его кадастровый номер, строительный адрес, номер секции, этаж, номер помещения, количество комнат, общую и жилую площадь.
• Сроки и платежи. Укажите, с какой периодичностью инвестор должен вносить платежи, а также срок, когда застройщик обязан завершить строительство, ввести объект в эксплуатацию и оформить права собственности на жилье на инвестора. Советую в договоре предусмотреть ответственность застройщика: если вдруг он просрочит сдачу объекта или другие взятые на себя по договору обязательства – получит штрафные санкции. 
• Цена объекта инвестиции. Она может быть фиксированной, а может меняться в зависимости от фактической стоимости квадратного метра на момент оплаты.

И помните! Даже если все построили, оплатили и скрепили подписями, не спешите забирать ключи у застройщика до тщательной инспекции готового объекта. Когда после подписания акта приема-передачи инвестор находит проблемы в коммуникациях, отваливающиеся окна или что-то в таком духе, он уже не может предъявить претензии застройщику. 

Примеры жилых комплексов, которые не сдают в эксплуатацию не из-за банкротства застройщиков, а из-за нарушения норм застройки: 

ЖК «Совские пруды» 

По инициативе правоохранительных органов Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины (ГАСИ) проинспектировала объект, запретила строительные работы и отменила ранее выданное разрешение на строительство. Причина – застройщик в декларации на строительство предоставил недостоверную информацию и занизил уровень сложности объекта. 

Директора группы компаний «Укогруп», которая занималась «Совскими прудами», Анатолия Войцеховского объявили в международный розыск. Ему вынесли подозрение в присвоении, завладении имуществом путем злоупотребления служебным положением в особо крупных размерах и служебном подлоге. Что касается инвесторов, они пытаются достроить ЖК сами. 

ЖК «Форест»

Главное управление МЧС в Киеве потребовало прекратить строительно-монтажные работы на объекте до устранения нарушений техногенной и пожарной безопасности. Всего проверяющие зафиксировали 21 нарушение. Суд удовлетворил иск и запретил проводить строительные работы. 

Ввести в эксплуатацию ЖК обещают в четвертом квартале 2021 года, но пока никаких работ на объекте не ведется. 

ЖК «Патриотика на озерах»

Общественная организация «Экопарк Осокорки» обратилась в суд: активисты требовали аннулировать разрешение ГАСИ на строительство нового микрорайона Осокорки-Центральные. Суд согласился с аргументами истца, ссылаясь на утвержденный Киевской администрацией генеральный план столицы. Согласно ему территория участка является парковой зоной общего пользования. 

Параллельно с этим застройщик «Аркада» обанкротился, так что покупатели 500 квартир могут их никогда не увидеть. 

Быть полностью уверенными в инвестировании в отечественную недвижимость невозможно. Но перестраховаться – вполне. Поэтому не ленимся, изучаем и анализируем. Цена ошибки слишком высока.