Я – юрист, співзасновник сервісу автоматичної перевірки новобудов Monitor.Estate. Веду відеоблог про нерухомість, в якому даю юридичні поради: як купити, перевірити, убезпечити себе від шахрайств з нерухомістю. Розповім про те, як забудовники обманюють інвесторів, а також дам поради, як цього уникнути.
Під час купівлі квартири в новобудові інвестори читають договір наосліп. Часто не приділяють достатньо уваги інформації про завершення будівництва і термін передачі прав на квартиру. Дата введення будинку в експлуатацію – це не передача квартири. Якщо інвестор бачить в договорі, що введення будинку в експлуатацію планується на 4-й квартал 2020 року, він думає, що наприкінці року отримає ключі.
Проте під кінець року квартиру не отримує, адже в договорі був ще один рядок про передачу прав власності на квартиру – через 3–6 місяців після завершення будівництва. Інша ситуація, коли строки введення будинку в експлуатацію не прописані в договорі.
У відділі продажу можуть довго годувати обіцянками, що будинок буде незабаром зданий, проте будівництво затягується. Оскільки терміни не прописані в договорі, притягнути до відповідальності забудовника неможливо.
Деякі забудовники йдуть на хитрий хід і за допомогою красивої назви «апартаменти» видають добре облаштовані, але, по суті, нежитлові приміщення за житлові. На ринку нерухомості все частіше можна зустріти пропозиції з продажу апартаментів за заманливо низькими цінами в багатофункціональних будинках, в тому числі і бізнес-класу. Доволі часто інвестори не розуміють різницю між квартирою і апартаментами, тому не бачать проблеми.
Переуступка прав на квартиру в новобудові – це перепродаж недобудованої квартири за згодою і під контролем забудовника. Оскільки крім забудовника і покупця в угоді виступає ще і третя особа – первинний інвестор, перед тим, як погодитися на переуступку, треба ретельно все перевірити.
Трапляється, що первинні інвестори продають квартиру з переуступки, бо мають потребу в грошах (так вони зазвичай говорять). На практиці ж продаж може бути обумовлений шахрайством або ризиковим будівництвом. Через те, що договір переуступки не вноситься до реєстрів, інвестор може укладати кілька таких угод на одну і ту ж квартиру.
Завжди є ймовірність того, що у забудовника виникли проблеми і об’єкт введуть в експлуатацію нескоро. Може бути таке, що продавець вирішив «позбутися» від квартири через погану якість виконання робіт забудовником або через виявлені ризики.
Кілька років тому в Україні був справжній бум обманів під час інвестиції в будівництво: люди купували житло на етапі фундаменту, але будинок так і не добудовувався. Зараз таких випадків менше, але вони все одно трапляються.
Майбутні інвестори приходять у відділ продажу, бо побачили низьку ціну за привабливі квадратні метри. Їм показують виритий котлован, огороджену територію і працівників, які нібито готують площу до початку будівництва. Залишається тільки внести перший внесок і чекати завершення будівництва.
Однак через певний час ліцензія на будівництво виявляється або підробленою, або недійсною, а через пару тижнів від котловану не залишається і сліду. В результаті людина, яка вклала чималу суму в будівництво, залишається і без квартири, і без грошей.
В процесі будівництва можуть бути похибки, на які складно вплинути, навіть якщо точно дотримуватися всіх норм. Остаточні обміри квартир проводяться після завершення будівництва. Уявіть стіну довжиною 6 м. Якщо змістити її на 10 мм, то площа кімнати зміниться на 600 см², або 0,06 м². А якщо таких стін в кімнаті дві, а в квартирі чотири кімнати? Виходить вже 0,48 м². Може вийти пристойна сума, яку треба доплатити.
Це ще не означає, що забудовник хотів вас обдурити. Можливо, різниця виникла через допустимі відхилення під час монтажу. Проте бувають випадки, коли фактична площа відрізняється на декілька квадратних метрів, а доплачувати вимагають сотні тисяч.
Будівельними відхиленнями таку розбіжність пояснити не можна. Це хитрість забудовника або зловживання і шахрайство. Будь-яка вимога доплатити, якщо ви вже внесли всю суму за квартиру, – це привід як мінімум розібратися.
Открыть успешный бизнес в Америке довольно просто. Это ежегодно делают сотни тысяч иммигрантов. В этой…
Если бы вы спросили об оценке кампаний в социальных медиа несколько лет назад, то, вероятно,…
В начале 2023 года на Etsy было зарегистрировано более 55 тыс. предпринимателей из Украины. Но,…
Сейчас моя компания делает бриллиантовые украшения для более ста магазинов по Украине. У нас есть…
Привлекательность Китая падает, а мировые фонды избегают Поднебесной во всех классах активов – об этом…
Вера Ворон, соосновательница MC.today, сейчас развивает агентство Creators Agency по продуктовому маркетингу для IT и…