Як вас обманюють забудовники: п’ять найбільш типових сценарієв і як їх уникнути

Я – юрист, співзасновник сервісу автоматичної перевірки новобудов Monitor.Estate. Веду відеоблог про нерухомість, в якому даю юридичні поради: як купити, перевірити, убезпечити себе від шахрайств з нерухомістю. Розповім про те, як забудовники обманюють інвесторів, а також дам поради, як цього уникнути.

Введення в експлуатацію будинку VS передача прав

Під час купівлі квартири в новобудові інвестори читають договір наосліп. Часто не приділяють достатньо уваги інформації про завершення будівництва і термін передачі прав на квартиру. Дата введення будинку в експлуатацію – це не передача квартири. Якщо інвестор бачить в договорі, що введення будинку в експлуатацію планується на 4-й квартал 2020 року, він думає, що наприкінці року отримає ключі.

Проте під кінець року квартиру не отримує, адже в договорі був ще один рядок про передачу прав власності на квартиру – через 3–6 місяців після завершення будівництва. Інша ситуація, коли строки введення будинку в експлуатацію не прописані в договорі.

У відділі продажу можуть довго годувати обіцянками, що будинок буде незабаром зданий, проте будівництво затягується. Оскільки терміни не прописані в договорі, притягнути до відповідальності забудовника неможливо.  

• Запобіжні заходи.В договорі треба прописати термін введення об’єкта в експлуатацію та отримання права власності на житло інвестором. А також включати умови про відповідальність забудовника у разі порушення таких строків, наприклад, штрафні санкції. Якщо один із термінів порушений – варто звертатись до забудовника за роз’ясненнями. Якщо їх не буде – звертатись в суд. 
• Мій досвід. Коли я в договорах бачу відсутність строків введення будинку в експлуатацію або прив’язку передачі квадратних метрів після введення, намагаюсь відмовити клієнтів від покупки в цьому ЖК. Оскільки фактично покупці самі дають право забудовнику на довгобуди або на те, щоби використовувати їхні гроші в інших об’єктах. Строки ж не піджимають.

Купуєш квартиру – отримуєш апартаменти

Деякі забудовники йдуть на хитрий хід і за допомогою красивої назви «апартаменти» видають добре облаштовані, але, по суті, нежитлові приміщення за житлові. На ринку нерухомості все частіше можна зустріти пропозиції з продажу апартаментів за заманливо низькими цінами в багатофункціональних будинках, в тому числі і бізнес-класу. Доволі часто інвестори не розуміють різницю між квартирою і апартаментами, тому не бачать проблеми.

• Запобіжні заходи. Розглядаючи варіант придбання такої нерухомості, пам’ятайте, що це нежитлове приміщення, отже, зареєструватись тут не вийде. Крім того, для комерційного сегмента ціни на комунальні послуги вищі, те ж саме стосується й оподаткування: вищі податки, ніж на житлову нерухомість. Поруч може не бути соціальної інфраструктури – поліклініки, школи, дитячого садка. Або вони можуть не бути розраховані на таку кількість мешканців. 
• Мій досвід. Минулого року до нас якось звернувся клієнт, який переконував, що забудовник надійний і якщо він сказав, що будує квартири, значить будуть квартири. Скільки б я йому не пояснював, що на цій земельній ділянці будувати житло не можна, він не хотів слухати. І вже через рік перетелефонував і запитав, чи можемо ми допомогти перевести апартаменти в житловий фонд.

Переуступка квартири

Переуступка прав на квартиру в новобудові – це перепродаж недобудованої квартири за згодою і під контролем забудовника. Оскільки крім забудовника і покупця в угоді виступає ще і третя особа – первинний інвестор, перед тим, як погодитися на переуступку, треба ретельно все перевірити.

Трапляється, що первинні інвестори продають квартиру з переуступки, бо мають потребу в грошах (так вони зазвичай говорять). На практиці ж продаж може бути обумовлений шахрайством або ризиковим будівництвом. Через те, що договір переуступки не вноситься до реєстрів, інвестор може укладати кілька таких угод на одну і ту ж квартиру.

Завжди є ймовірність того, що у забудовника виникли проблеми і об’єкт введуть в експлуатацію нескоро. Може бути таке, що продавець вирішив «позбутися» від квартири через погану якість виконання робіт забудовником або через виявлені ризики.

• Запобіжні заходи. Перед тим як погодитися на переуступку, треба ретельно перевірити і продавця, і нерухомість (чи будівництво не відстає від графіка), і забудовника (наявність дозвільних документів, чи з забудовником ніхто не судиться і не бере в облогу пікетами). Якщо переуступка квартири здійснюється не вперше, не варто ризикувати. Можливо, раніше договір був складений з порушеннями або будівництво ризикове.
• Мій досвід. В історії з «Укрбудом» сотні покупців квартир в новобудовах намагалися продати свої квартири через переуступку, коли стало відомо, що добудовувати ця корпорація нічого не буде. Проблемою стало те, що фонд, який залучав кошти, відмовлявся погоджувати такі дії покупців. Наразі ситуація вирівнюється, добудувати об’єкти взялася компанія «Київмісьбуд».
  

Повітря замість обіцяної нерухомості

Кілька років тому в Україні був справжній бум обманів під час інвестиції в будівництво: люди купували житло на етапі фундаменту, але будинок так і не добудовувався. Зараз таких випадків менше, але вони все одно трапляються.

Майбутні інвестори приходять у відділ продажу, бо побачили низьку ціну за привабливі квадратні метри. Їм показують виритий котлован, огороджену територію і працівників, які нібито готують площу до початку будівництва. Залишається тільки внести перший внесок і чекати завершення будівництва.

Однак через певний час ліцензія на будівництво виявляється або підробленою, або недійсною, а через пару тижнів від котловану не залишається і сліду. В результаті людина, яка вклала чималу суму в будівництво, залишається і без квартири, і без грошей.

• Запобіжні заходи. Перевірте дозвільні документи, репутацію забудовника і його реєстраційні документи, переконайтесь, що будівництво відбувається. Запросіть на укладання угоди юриста, аби той перевірив умови договору. Якщо перед вами шахраї – вони відмовлять переглянути договір. Час – гроші, довгі розмови з незручним клієнтом їм ні до чого.
• Мій досвід. Здавалося, що всі знають про будинки Войцеховського. Про це неодноразово писали в ЗМІ, влада закликала і закликає не купувати там квартири, наша система Monitor.Estate показує, що майже в усіх об’єктах відсутні дозвільні документи. Але люди вперто там хочуть придбати житло. Причина: 8 тис. грн за квадратний метр!

Доплата за зайві квадратні метри

В процесі будівництва можуть бути похибки, на які складно вплинути, навіть якщо точно дотримуватися всіх норм. Остаточні обміри квартир проводяться після завершення будівництва. Уявіть стіну довжиною 6 м. Якщо змістити її на 10 мм, то площа кімнати зміниться на 600 см², або 0,06 м². А якщо таких стін в кімнаті дві, а в квартирі чотири кімнати? Виходить вже 0,48 м². Може вийти пристойна сума, яку треба доплатити.

Це ще не означає, що забудовник хотів вас обдурити. Можливо, різниця виникла через допустимі відхилення під час монтажу. Проте бувають випадки, коли фактична площа відрізняється на декілька квадратних метрів, а доплачувати вимагають сотні тисяч.

Будівельними відхиленнями таку розбіжність пояснити не можна. Це хитрість забудовника або зловживання і шахрайство. Будь-яка вимога доплатити, якщо ви вже внесли всю суму за квартиру, – це привід як мінімум розібратися. 

• Запобіжні заходи. Уважно читайте договір, особливо ту частину, що стосується зміни площі. Якщо в договорі прописати, що площа квартири може змінитися і ви зобов’язані доплатити, у забудовника більше шансів отримати від вас ці гроші. Це працює і у зворотний бік. Якщо забудовник передав вам житло, площа якого менша, можна вимагати в нього різницю. Буває, що забудовники вдаються до хитрощів і пишуть, що у разі збільшення площі вам треба доплатити, а при зменшенні повертати вони нічого не будуть. Це незаконно. Якщо вас щось не влаштовує при укладанні договору, ви маєте повне право обговорити зміни. 
• Мій досвід. Дуже важливо читати умови договору і фіксувати ризикові положення. Якось звернувся до мене клієнт після того, як йому забудовник порахував лоджію до загальної площі квартири. І той мав доплатити за додаткових 12 кв. м. Шляхом переговорів вдалося це питання владнати (питання на +10 тис. доларів), але то коштувало багато нервів клієнту, який не читав договір перед його підписанням.