UA RU
logo

Инвестор в недвижимость: помог купить 200 квартир, доходность по каждой – до 50%. Вот мои секреты

Дмитрий Струк – арт-куратор и директор по развитию строительной компании «Креатор-Буд». Он более 10 лет инвестирует в недвижимость и за это время успешно закрыл свыше 200 сделок.

В партнерском материале с жилым комплексом Creator City Дмитрий рассказал MC.today, как и где он в 21 год купил свою первую квартиру, почему считает вложения в новостройки лучшей стратегией и каких правил придерживается, когда инвестирует в недвижимость.

Партнер проекта?

Первая квартира – в центре Киева

Деньги я начал зарабатывать, когда мне было 15 лет. Я учился на первом курсе колледжа и давал детям уроки английского и итальянского языка. Полноценно работать начал в 19 лет: был переводчиком и доверенным лицом западных предпринимателей.

Уже тогда я откладывал деньги и задумывался, куда их можно вложить. Для меня инвестиции – это способ обеспечить себе и близким комфортную жизнь и старость. Поэтому в 21 год я купил свою первую квартиру. Тогда, в 2002-м, знакомая риелтор помогла выбрать «двушку» возле универмага «Украина»: 43 кв. м, «вторичка», цена – $23 тыс. И сказала мне: «Твоя квартира – это твоя пенсия».

Дмитрий Струк, арт-куратор и директор по развитию строительной компании «Креатор-Буд»

В 21 год я уже неплохо зарабатывал: хорошо знал итальянский и английский, окончил факультет права – знания давали мне фору. Так что половину стоимости квартиры я накопил, а остальную сумму одолжил у родителей и друзей.

Квартиру я покупал для жизни, но очень скоро понял, что жить хочу в более тихом и спокойном месте. Поэтому начал сдавать эту «двушку» за $500 в месяц – дороговато, но это центр города, вся инфраструктура рядом. Деньги от аренды помогли мне за два года вернуть долги и стали еще одним источником дохода помимо работы и частных уроков.

Заработать на инвестициях до 50%

Второй моей инвестицией стал участок на 12 соток в 25 км от Киева – его мы вместе с родителями купили в 2004 году за $10 тыс. Изначально я не понимал, буду ли строить там дом или это просто бизнес. Но через несколько лет рынок пошел вверх – цены на землю выросли, и участок мы продали почти в три раза дороже.

После этого я искал и открывал для себя разные варианты инвестиций. Вкладывал в стартапы, покупал украинские акции и облигации через закрытые и открытые инвестиционные фонды: «Кинто», «Сократ», «Конкорд Капитал» и другие. Часто желание заработать быстрые деньги отключает наш мозг, и это не приводит ни к чему хорошему. В моем случае рисковые инвестиции не принесли мне дохода. Я лишился около $15 тыс. Поскольку это были семейные деньги, мои родные тогда, конечно, расстроились.

Визуализация территории жилого комплекса Creator City
Генеральный план жилого комплекса Creator City
Визуализация жилого комплекса Creator City

Покупка участка, наоборот, оказалась удачной инвестицией. Квартира росла в цене и продолжала каждый месяц приносить мне доход. Поэтому я сделал вывод: консервативные инвестиции – это моя лучшая стратегия.

Новая работа изменила мнение о новостройках

В 2011 году меня пригласили возглавить отдел продаж жилого комплекса RiverStone – там я многое узнал о рынке первичной недвижимости Киева. Было интересно наблюдать, как на левом берегу растет проект бизнес-класса.

RiverStone расположен недалеко от станции метро «Осокорки». В то время на левом берегу строили целые районы с однотипными высотками. Киевляне часто называли левый берег «бетонными джунглями» – это место считалось не особо комфортным для жизни. Недвижимость там покупали в основном приезжие – те, кто хотел купить хоть где-то, но в столице. Из-за этого многие эксперты считали, что у RiverStone мало перспектив «выстрелить».

Рад, что их прогнозы не оправдались – скоро RiverStone стал одним из лучших комплексов бизнес-класса в Киеве. Близость к метро, вид на Днепр, закрытая территория, панорамные окна, высокие потолки, скоростные лифты. Если на этапе строительства квадратный метр в соседних домах стоил $750–850, то в RiverStone цена на старте была $1,5–1,8 тыс.

Я анализировал рынок и понял, что покупать квартиры в качественных новостройках гораздо выгоднее, чем в старых домах.

Хотя сам я долгое время относился к новому фонду с недоверием – на тот момент еще не до конца изучил потенциал первичного рынка.

Мне всегда нравились «сталинки» и царские дома. От левого берега я тоже был не в восторге: казалось, что там мало инфраструктуры для комфортной жизни. RiverStone изменил мое мнение о новостройках. В 2011 году мои друзья купили там квартиры по акции от застройщика – через год они выручили в два раза больше, чем вложили.

Заработать на инвестициях до 50%

Где находятся «перспективные» квартиры

Позже, опираясь на опыт, который получил в строительной компании UDP, я нашел свой первый «дом-бриллиант».

В 2013–2014 годах часть моих и семейных сбережений лежала на гривневых депозитах в украинских банках. Я понимал, что гривна продолжит падать. Недвижимость же в правильном месте не обесценится и всегда будет хорошо стоить в долларах. Поэтому я купил однокомнатную квартиру на 47 кв. м в жилом комплексе Jeneva в Соломенском районе Киева. Рядом с домом находится парк, там хорошая транспортная развязка, а сама квартира – на 19-м этаже с отличным видом на озеро и роскошной панорамой. Эту квартиру я продал за $47 тыс. и получил на 40% больше, чем вложил.

В первую очередь нужно обращать внимание на то, где расположен комплекс. Место, место и еще раз место!

Оптимально, если он находится в 10–15 минутах ходьбы от метро и в районе, где есть вузы и офисы. А если рядом с домом расположены еще и детские сады, школы, поликлиники, торгово-развлекательные центры и спортзалы, то такую квартиру вы точно сможете успешно продать или быстро сдать. Если сказать кратко – квартиру нужно покупать там, где вы сами хотели бы жить.

Визуализация территории жилого комплекса Creator City
Визуализация территории жилого комплекса Creator City
Визуализация территории жилого комплекса Creator City
Визуализация территории жилого комплекса Creator City
Визуализация территории жилого комплекса Creator City
Визуализация территории жилого комплекса Creator City
Визуализация территории жилого комплекса Creator City
Визуализация территории жилого комплекса Creator City
Визуализация территории жилого комплекса Creator City

 

Например, я посоветовал отцу инвестировать в жилой комплекс San Francisco в пяти минутах ходьбы от станции метро «Нивки». Через дорогу от комплекса расположены кафе, рестораны и парк. Отец за $25 тыс. купил в San Francisco квартиру на 34 кв. м. Чтобы не рисковать всей суммой сразу, изначально он заплатил первый взнос – 50%, а оставшиеся деньги выплачивал каждый месяц. Через два года эта квартира подорожала на 75%, и он ее успешно продал.

Заработать на инвестициях до 50%

В другом «доме-бриллианте» находится квартира моей мечты, в которой я сейчас живу. Это жилой комплекс Hoffman House в Киеве – квартиру там я купил на деньги от продажи квартиры в Jeneva. Мансардные окна, супермаркеты, рядом с домом находится большой сквер, близость к центру, в пешей доступности – три станции метро: «Лукьяновская», «Вокзальная» и «Золотые ворота». Цена входа при 100%-й оплате была около $950 за метр – дешево для комплекса бизнес-класса в этом районе. Если бы через год я решился ее продать, мог бы получить 50% прибыли.

Еще один отличный кейс – квартира в жилом комплексе New York Concept House возле костела Святого Николая в Киеве. Я заметил этот дом из окна машины – тогда его только начали строить. Было сразу понятно, что объект расположен удачно. Деловой центр города, по соседству две станции метро, торгово-развлекательные центры Gulliver и Ocean Plaza, бизнес-центр и супермаркет, есть внутренний двор и терраса на крыше.

Чтобы купить квартиру в «Нью-Йорке», я продал свою первую «двушку» – ту, которую купил в 21 год. На руки получил $50 тыс. и за те же деньги купил квартиру такого же метража. Еще один важный момент в пользу этой истории – ремонт в старой квартире обошелся бы мне примерно в $20–25 тыс., тогда как ремонт в новой стоил значительно дешевле.

«Дом-бриллиант»: секреты успешной покупки

Друзья следили за моими инвестиционными историями с недвижимостью и стали обращаться ко мне за помощью. За последние 10 лет я успешно закрыл более 200 сделок в недвижимости – покупал квартиры для себя, семьи и друзей. На каждой сделке инвесторы заработали 25–35%.

Заработать на инвестициях до 50%

Последние несколько лет уже друзья друзей, их родственники и приятели просят совета – как выбрать тот самый «дом-бриллиант». Проект, который не просто вырастет в цене, а даст 30–50% прибыли.

  1. Всегда рекомендую: кроме месторасположения смотрите на репутацию застройщика и первого лица компании. Это один из решающих критериев при выборе квартиры.
  2. Важно проверять качество работ застройщика на прошлых объектах. Желательно, чтобы дома он сдал в срок, а люди, которые в них живут, были довольны недвижимостью.

Одним своим друзьям я посоветовал инвестировать в жилой комплекс «А52» на улице Сечевых Стрельцов. Это был риск, поскольку застройщик, компания DIM, не была особо известной и достраивала долгострой. Но я навел справки – у DIM была неплохая репутация, поэтому мои друзья все же взяли в рассрочку однокомнатную квартиру с потолками в 3,6 м. Один кв. м обошелся им в $1,1 тыс., квартира в целом – в $50 тыс. Все сложилось удачно: компания DIM, хоть и с большой задержкой, сдала объект. Через два года друзья продали эту квартиру с плюсом в 45%. Свою роль сыграли и фишки квартиры – роскошное лобби, терраса на крыше, закрытая территории, вид на парк и старинный храм.

  1. Еще один важный момент – инфраструктура. С большей вероятностью «выстрелит» комплекс закрытого типа live-work-play (жить-работать-отдыхать. – Прим. ред.), где вся необходимая для жизни инфраструктура расположена на территории объекта.

Заработать на инвестициях до 50%

Недавно я инвестировал в квартиру в подобном жилом комплексе – Creator City, который строит компания «Креатор-Буд». Он находится в пешей доступности от двух станций метро – «Лукьяновской» и «Политехнического института». Рядом три больших парка, а на территории Creator City собственный парк на 2 га с водоемом.

Парк на территории жилого комплекса Creator City
Парк на территории жилого комплекса Creator City
Парк на территории Creator City
Парк на территории жилого комплекса Creator City
Парк на территории жилого комплекса Creator City
Парк на территории жилого комплекса Creator City
Парк на территории жилого комплекса Creator City

Застройщик планирует разместить в жилом комплексе детские и спортивные зоны, места для отдыха, спортклуб с бассейном, медицинский центр.

По проекту, в Creator City будет детский сад и школа – сейчас застройщик ведет переговоры с несколькими образовательными компаниями. На первых этажах домов планируют открыть рестораны, кафе, салон красоты и магазины.

Рядом с Creator City отлично развита городская инфраструктура: есть современная клиника, детские сады и гимназии. Рядом расположены несколько офисных центров и четыре топовых киевских вуза: медуниверситет им. Богомольца, КПИ, экономический университет и институт международных отношений.

Инфраструктура на территории Creator City
Инфраструктура на территории Creator City
Инфраструктура на территории Creator City
Инфраструктура на территории Creator City
Инфраструктура на территории Creator City

На крыше одного из домов будет открытая терраса. В каждой квартире установят систему «умный дом» и индивидуальную систему контроля климата компании LG – это позволит экономить на отоплении до 40%.

Этот жилой комплекс – перспективная инвестиция. Прежде всего благодаря развитой инфраструктуре как внутри объекта, так и в радиусе 2–3 км вокруг него. Все эти факторы гарантируют хороший спрос на аренду. Возврат инвестиций в Creator City – порядка 7,5–8,5 года. Для Киева это очень хороший показатель.

Заработать на инвестициях до 50%

Купил участок втридорога

Я хоть и опытный инвестор в недвижимость, но и у меня были ошибки. В 2007 году я за $45 тыс. – почти все семейные накопления – купил в селе Путровка возле Василькова земельный участок на 15,5 сотки. Он находится в поле, коммуникаций там нет.

В то время и земля, и недвижимость активно росли в цене – однокомнатная хрущевка в Киеве стоила $85–90 тыс. Вместо того, чтобы продавать, когда все покупают, я поддался общему ажиотажу. Но вскоре за ростом последовал финансовый кризис 2008 года. Сейчас этот участок стоит $15 тыс., и я пока что не могу решить, что делать с ним дальше.

Крупных неудач ни у меня, ни у моих друзей не было. Все-таки инвестиции в недвижимость – одни из наименее рисковых наряду с покупками произведений искусства и антиквариата.

Но риск есть в другом – в поиске жильцов, если планируете сдавать квартиру. Аренда – хороший вариант для пассивного дохода. Но чтобы быстро найти квартиросъемщика, не стоит проводить дизайнерские эксперименты – делать ремонт в стиле хоббита или ретро 50-х. Квартиры с авторским ремонтом могут долго простаивать. «Инвесторский», как я его называю, ремонт в минималистичном стиле и все необходимое – залог успеха.

Небольшой пример из жизни: одна моя знакомая купила квартиру по цене $1 тыс. за кв. м и вложила $1,2 тыс. за кв. м в ремонт. Она покупала квартиру для себя, но если рассматривать квартиру как бизнес, то, на мой взгляд, стоимость ремонта не должна превышать $500 за метр.

Квартира под аренду в правильном месте – это базовый инвестиционный инструмент. Вы можете снимать для себя более комфортную квартиру, доплачивая разницу в цене. Или уехать жить за границу и получать при этом пассивный доход в Киеве. Почему я говорю о Киеве? В Европе срок возврата инвестиций в недвижимость сейчас порядка 20 лет. У нас же можно найти квартиры, которые окупятся за 7,5–8,5 года.

Заработать на инвестициях до 50%

Дмитрий Струк, арт-куратор и директор по развитию строительной компании «Креатор-Буд»

Основные правила инвестора

Меня часто спрашивают, кому стоит инвестировать в недвижимость. На этот вопрос я отвечаю: «Всем, кто хочет обеспечить себе безбедную старость».

Когда лучше начать инвестировать в жилье? Я сформулировал несколько правил для новичков:

  1. Покупайте квартиру, если у вас есть 30–40% для первого взноса. Застройщики в таких случаях часто дают специальные условия, и за 1,5–3 года можно закрыть сделку без кредитов.
  2. Выбирайте договор в рассрочку от застройщика без банковского кредита. Заключая договоры с участием банков, вы рискуете переплатить за вашу квартиру в 2–2,5 раза.
  3. Покупайте квартиру, когда будете уверены, что регулярные платежи не будут для вас обременительны. Тогда вы сможете не экономить на развлечениях и путешествиях.
  4. Изучайте рынок, проверяйте документы и репутацию застройщика и первого лица компании и анализируйте их последние построенные объекты.
  5. Любую инвестицию делайте с холодным умом. Просчитайте риски, чтобы не оказаться в ситуации, когда вам не хватает на долгожданный отпуск. 

Пословица «семь раз отмерь, один раз отрежь» хорошо описывает стратегию для покупки квартиры. На инвестициях в недвижимость нельзя стать миллионером за один день, но зато они гарантируют вам стабильный и уверенный рост актива и дохода от аренды. И, конечно, обеспечивают надежную денежную подушку на случай любого форс-мажора.

Партнер проекта?

Заработать на инвестициях до 50%

Ваша жалоба отправлена модератору

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: