Ці забудовники були шахраями, покупці залишилися без квартир. Як не наступити на ці граблі

Незважаючи на безліч відмінностей, люди в усьому світі схожі. Вони женуться за матеріальними та нематеріальними благами. Гроші – це добре, але країни постійно друкують нові банкноти, тим самим знижуючи їхню цінність.

Александр Маслов, генеральный директор Управляющей компании Activitis

Щоб накопичення не з’їла інфляція, люди вкладають гроші в акції компаній технологічних і не дуже, криптовалюти і багато інших активів. Інвестиції – штука ризикована, але земляни все одно дивуються, коли їхня ідея із вкладеннями терпить фіаско. Особливо це стосується тих, хто інвестує в нерухомість.

Генеральний директор Керуючої компанії Activitis Олександр Маслов розповідає, що робити, якщо ви вже стали інвестором недобудови, і на що варто звертати увагу, якщо вибираєте квартиру та будинок.

З чого почалася історія недобудов в Україні

Уявімо портрет класичного покупця квартири у столичній новобудові. Це людина, яка впевнена, що в усьому розбирається, тому вона знайшла найдешевше житло і планує, що буде багато років його здавати, а потім ще й продасть за багато грошей. Зі зрозумілих причин у більшості випадків усе закінчується не дуже добре.

Є цікава історія, яка описує всю суть інвестицій в київську нерухомість. У 2007 році у столицю на поїзді приїхав Анатолій Войцеховський. Погуляв по вокзалу, околицях, побачив порожню ділянку, і його осяяло. Він побудував у борг будівельний паркан, перевдягнув місцевих безпритульних у форму, повісив фейковий паспорт об’єкта. У перший же день тут купили квартиру. Пустир перетворився на ЖК «Елегант». Войцеховський заснував «Укогруп», заробив багато грошей, обдурив купу людей і втік із країни. Такі, як він, стали авторами ще приблизно 50 київських недобудов.

Олександр Маслов, генеральний директор Керуючої компанії Activitis

Історія недобудов сучасної України розпочалася в 1999 році на Троєщині. Головне управління МВС замовило будівництво шести 35-поверхових веж і оплатило половину його вартості з бюджетних грошей. Другу половину дали 300 інвесторів, кожен з яких у середньому вклався по 300 тис. гривень – $75 тис. за курсом 1999 року.

Забудовником була компанія колишнього посла України в Німеччині Сергія Фареніка «УкрАзіяБуд». Але у 2005-му вона збанкрутувала, а будівництво зупинили. Виявилося, що, коли будинки проєктували, припустилися кричущих помилок. За законами вавілонського царя Хаммурапі таких проєктантів варто було б стратити. Зараз ці недобудови знаходяться в аварійному стані. Їх не те що добудувати, а знести не можуть. Але ж колись вони почнуть розвалюватися, і в порівнянні із цим падіння бурульок здасться киянам безневинним процесом.

«Піраміди Войцеховського» й афера «Еліта-Центр»

На початку 2000-х громадянин Росії Олександр Шахов з дворянським псевдонімом Олександр Волконський придумав аферу «Еліта-Центр». Людям пропонували квадратний метр нерухомості на Татарці за 3 тис. грн ($600 на той момент). Вони представляли, що беруть собі елітну нерухомість неподалік від центру міста, брали кредити, діставали багаторічні накопичення. У підсумку 1759 інвесторів обдурили на 400 мільйонів гривень. А організатор афери провів сім років у СІЗО, вийшов під домашній арешт і втік.

З 2007-го по 2015-й Київ активно забудовував ряд компаній. Навіть при найбільш поверхневому аналізі ставало зрозуміло, що вони пов’язані. Страшнуватий дизайн, не найочевидніші місця, купа білбордів із закликом до купівлі і цінами на 30–40% нижчими від ринкових. В історію України вони увійшли як «Укогруп», або «Піраміди Войцеховського».

Успішний дебют із привокзальним ЖК «Елегант» відкрив Анатолію Войцеховському метод, якого він дотримувався весь час існування своєї імперії. Він знаходив місце, починав незаконне будівництво, заносив хабар контролювальним органам, продавав квартири, які не існували, інвесторам і на ці гроші будував свої попередні об’єкти. Як і у випадку з усіма фінансовими пірамідами, цей механізм працював, поки приходили нові клієнти. Але їх потік зменшився через шлейф скандалів: наприклад, міська влада не підключала незаконні забудови на кшталт «Мега Сіті» до комунікацій, активісти заважали забудовувати Звіринецький сквер і так далі. Тоді бульбашка лопнула, і добудовувати об’єкти стало нема за що.

Проти Войцеховського відкрили 46 кримінальних справ, він заплатив 14 мільйонів застави і жив у маєтку за містом, де в нього був свій зоопарк. Але потім почалися фінансові проблеми, мор тварин та інші біблійні напасті. Від них аферист втік до Польщі. 15 тис. інвесторів залишилися без квартир.

«Укрбуд» і 22 недобудовані житлові комплекси

1991 року Кабінет міністрів УРСР створив корпорацію «Укрбуд». Перед нею стояла стратегічна мета – розвивати економіку держави, зводячи будинки. У 2000-х на базі корпорації створили приватні ТОВ. Одне з таких, «Укрбуд Девелопмент», заснував Максим Микитась. Компанія спеціалізувалася на будівництві житла економкласу.

Покупці клювали на низькі ціни і вважали, що об’єкти гарантовані державою. Але Микитась купував «Ламборгіні», фінансував свою політичну кар’єру, а у фінансах «Укрбуду» утворилася діра у 2 мільярди гривень. Будівництва зупинилися, Микитась опинився в СІЗО, звідки звинувачує в усіх гріхах колишніх бізнес-партнерів, а 22 житлові комплекси залишилися недобудованими. Більшість із них зараз добудовують інші девелопери.

Банк «Аркада» 20 років будував об’єкти. Ніщо не віщувало біди, але 2018 року виявилося, що в нього немає грошей. Кудись поділися мільярди гривень, залишилися 39 недобудов і 13 тис. постраждалих інвесторів. Президента банку Костянтина Паливоду заарештували за підозрою у привласненні 50 мільйонів гривень з фондів ЖК «Патріотика» й «Еврика».

Крім цих недобудов у Києві є і багато інших. Серед них ті, по яких вдарила криза 2008 року: житловий комплекс на Сім’ї Сосніних і ЖК «Три Богатирі» в районі Індустріального моста. Є й ті, яким завадили запуститися заборони влади: ЖК «Фреско Софія» недалеко від Софіївського собору та житловий комплекс біля Київського велотреку. Але всі вони ще можуть рано чи пізно відкритися і запустити радісних господарів.

Які ми бачимо основні причини недобудов у Києві:

• Будівництво від початку було задумане як афера. Ніякі будинки здавати не збиралися.
• Забудовник припустився стратегічних помилок при проєктуванні, формуванні бюджету або виборі ділянки.
• Забудовник використовує пірамідний підхід. Витрачає гроші інвесторів на свої потреби і покриває бюджетну дірку з нових інвестицій.
• Економічні кризи.

Що може зробити держава:

• Закріпити на законодавчому рівні відповідальність забудовника – крім статутного фонду підприємства. Тому що компанії зі статутним фондом у пару тисяч гривень беруть інвестицій на $100 млн. Треба притягувати до суду босів, директорів девелоперських компаній, продавати їхні активи і віддавати гроші інвесторам. Микитась, Шахов і Войцеховський потрапляли до правоохоронців, але інвестори якогось результату від цього не відчували.
• Зробити етапи фінансування проєкту як у Польщі. Там надходження нових грошей інвесторів неможливе без виконання попереднього обсягу робіт. Залили фундамент – отримали частину коштів, побудували поверх – отримали другу і так далі.

Нещодавно зареєстрували проєкт закону про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть побудовані в майбутньому. Але до нього багато запитань. Крім того, є думка, що занадто великий обсяг проєкту – 118 сторінок – може привести до безлічі змін, затримок і тяганини.

Що можуть зробити інвестори зараз:

• Не мітингувати, а збиратися і добудовувати дім своїм кооперативом. Звичайно, якщо є що добудовувати. А то вийде як в історії про дохлу коняку. Важливо пам’ятати, що кожен день простою – це дуже великі гроші: оренда техніки, злодійство, праця робітників бригад. Як показує ситуація із ЖК «Три Богатирі» і жилкомплексом на вулиці Сім’ї Сосніних, порятунок інвесторів у руках самих інвесторів.
• Не спонсорувати будівництва, які починають у місцях, не призначених для цього. Приклад: ЖК «Печерський бастіон», ЖК «Патріотика на озерах». Це не тільки злочин проти жителів свого міста. Така ситуація загрожує проблемами з документами на дозвіл.
• Не клювати на ціну. Не може річ, яка всюди стоїть одних грошей, раптово коштувати інших. Якщо це так, то тут є якийсь підступ: або документів немає, або це «піраміда», або завтра підземні води зроблять з вашого будинку Ноїв ковчег. Люди не повинні економити на одній з найважливіших покупок у своєму житті. Адже саме такими людськими бажаннями користуються негідники-поганці, які називають себе девелоперами.

Нові недобудови в Києві однозначно будуть. Людям потрібно кудись інвестувати кошти, коли є ризик інфляції. Попит на житло є завжди, особливо у столиці, куди всі пориваються за кращим життям.

Якщо ваше будівництво стоїть пару тижнів, уже є сенс домовлятися із сусідами й обговорювати можливі варіанти розвитку подій, труднощі, проблеми і терміново вживати якихось кроків, щоб відреагувати на ситуацію. Ніхто, крім вас самих, ці проблеми не вирішуватиме.