ЖЕК і минуле століття. Що таке компанія з управління нерухомістю?

Що таке ЖЕК? Як правило, це директор за шістдесят, парочка бухгалтерів, які з 08:00 до 17:00 заварюють собі чай, і сантехніки з електриками, що люблять залити за комір. Їм начхати на фінансову звітність, брудні під’їзди та ліфти.

ОСББ до всього цього є діло. На відміну від співробітників ЖЕК, ці люди самі живуть у будинку, який обслуговують. Але в них є одна проблема – час, точніше, його нестача. Буває так, що крім основної роботи доводиться до півночі бути на зв’язку й вирішувати купу питань. Куди тут ще до пошуку нового підрядника з вивезення сміття або охорони?

Тому українці все частіше звертаються за допомогою до компаній управління нерухомістю. На нашому ринку це порівняно новий бізнес, але в нього відмінні перспективи.

Чи можна заробити на управлінні нерухомістю?

Далеко не відразу. Для цього потрібно довго і правильно масштабуватися. Швидко заробити на управлінні нерухомістю може тільки компанія-забудовник.

Максимальний приплив грошей приносить експлуатація об’єкта на весь запас його міцності, без вкладень і витрат на модернізацію. Ось коли він закінчується і неозброєним оком видно, що прибудинкова територія перетворилася на Помпеї, починаєш вкладати у відновлення або втікаєш.

Якщо ж керівна компанія (КК) починає з одного житлового комплексу, бере, скажімо, $15–30 із квартири, то спочатку працює собі в мінус. Але рано чи пізно виходить на самоокупність завдяки розширенню кола клієнтів та оптимізації витрат. Одна справа – утримувати бухгалтерів, сантехніків, електриків, директора, охорону для одного будинку. Інше – коли в тебе цих будинків десяток або два. Гуртом дешевше.

Або можна управляти комерційною нерухомістю. Це, як правило, є вигіднішим. Утримувати той же паркінг недорого. Потрібна пара охоронців, кілька лампочок і камер, а дохід хороший внаслідок високого попиту. З бізнес-центрами роботи та витрат набагато більше, але комерсанти-орендарі покривають їх із лишком. Для них зовнішній вигляд, начинка і зручність будівлі набагато важливіші, ніж для мешканців ЖК.

Олександр Маслов, генеральний директор керівної компанії Activitis

За що відповідає компанія з управління нерухомістю

Наприклад, за зиму. Підготовка систем опалення, дверей і вікон, закупівля інструментів для прибирання снігу та інші процеси проходять у липні – серпні. У грудні – січні керівні компанії вже думають про теплу пору року. Як правило, готують звітність, планують капітальні ремонти, вивчають зміни в законодавстві, підвищують кваліфікацію персоналу, складають бюджет на наступний рік. Саме бюджет, фінансова звітність і комплексний аудит – те, чого так не вистачає нашим ЖЕК. Адже коли від нас щось приховують, ми обов’язково починаємо відчувати обман. Навіть якщо до цього все було добре. Недомовленість – поле для конфлікту.

Не будемо забувати і про класичну ситуації, коли влітку ламається ліфт, течуть труби або перестають вивозити сміття, співробітники ЖЕК на морях, а після повернення розводять руками і сумно пояснюють, мовляв, усі гроші на ремонт з’їв новий податок на землю, але ви тримайтеся. З продуманим бюджетуванням і професійним штатом КК це неможливо.

Чи всіх клієнтів ЖЕК потрібно перевести в КК?

Так не вийде. Хрущовки, сталінки, панельки – це велика небезпека кризи неплатежів. Бабусі думають, що їм усі винні, а платити за них будуть депутати в обмін на голос. Втомлені трудяги на мінімалці зосереджені на кухонній скорботі, а не на забитому сміттєпроводі або брудному під’їзді. Безумовно, вистачає і акуратистів, які хочуть жити у пристойних умовах, але їх частина невелика. Тому за такі об’єкти можуть братися тільки потужні КК з великими грошима та міцними нервами.

Звідки ці гроші та нерви в ЖЕК? Вони знають, заради чого працюють. Пустити кошти на ремонт собі на машину? Чудова ідея. Переписати на себе або знайомих квартиру самотньої старенької, яка відійшла у вічність? Легко, головне – мати знайомого нотаріуса. Зрозуміло, що далеко не всі ЖЕК схожі на угруповання з фільмів Мартіна Скорсезе. Найчастіше тут просто панує атмосфера байдужості та індиферентності, яка передається з покоління в покоління.

Висновок

ЖЕК – ідеальне місце для байдужості, бездіяльності, відповідності, зловживання повноваженнями і крадіжок.

ОСББ – добра історія про сусідів-однодумців, яка сильно обмежена в ресурсах, досвіді і професіоналізмі.

КК – нова модель, за якої мешканці отримують найбільш адекватні послуги за ту ж, а може, і меншу ціну, ніж у ЖЕК або ОСББ. Так виходить за рахунок грамотного планування, кращої масштабованості, досвіду й оптимізації витрат.

З’явилися ще запитання з приводу компанії управління нерухомістю? Зв’яжіться з нашими фахівцями. Вони із задоволенням на них дадуть відповідь. Ставтеся до свого нерухомого майна правильно.