Готові квартири чи будівництво: де вигідніше купувати житло восени

У вересні-жовтні на первинному ринку житла середня вартість квадратного метра у найбільш затребуваних новобудовах може зрости щонайменше на 3–5%, а окремі готові квартири — подорожчати на 7–10%. Про це розповіла Маріанна Бігунець, комерційна директорка будівельної компанії GAZDA.

Головне

• Найбільш прогнозоване подорожчання очікується в житлових комплексах зі ступенем готовності понад 50% та введенням в експлуатацію до кінця 2026 року.
• Собівартість будівництва в західних регіонах лише за перші 8 місяців року вже зросла приблизно на 10%, що поступово підштовхує забудовників переглядати ціни.
• Через «тактичний» попит, пов’язаний із війною, окремі квартири в уже введених в експлуатацію ЖК можуть подорожчати сильніше — до 7–10%.
• У вересні-жовтні 60–70% активних покупців насамперед цікавитимуться готовими квартирами або житлом з ремонтом, а понад половина розглядатиме новобудови в західних регіонах.

Чому саме зараз ціни рухаються вгору

За прогнозом аналітиків GAZDA, найбільш прогнозованим підвищення ціни буде в житлових комплексах зі ступенем готовності понад 50% та запланованим введенням в експлуатацію до кінця 2026 року. Разом з тим девелопери можуть переглядати ціни і в проєктах на ранніших стадіях будівництва — якщо роботи ведуться без затримок, відповідно до заявленого графіка, а покупець бачить стабільну динаміку зведення об’єкта.

Додатковим чинником для перегляду цін, за словами Бігунець, стає зростання безпосередньої собівартості будівництва — зокрема через пошкодження виробничих підприємств і складської інфраструктури, ускладнення постачання та необхідність частково заміщувати українські матеріали дорожчими аналогами. За оцінками аналітиків компанії, у західних регіонах лише за перші 8 місяців року собівартість будівництва одного квадратного метра вже зросла приблизно на 10%.

«Це не означає, що вартість житла для покупця автоматично збільшиться на ті самі 10%: частину подорожчання девелопери можуть певний час компенсувати власним прибутком, структурою закупівель чи вже сформованими запасами матеріалів. Однак подальше зростання витрат звужує можливості такого стримування, а отже, дедалі сильніше підштовхуватиме забудовників до перегляду вартості квадратного метра вже найближчим часом», — пояснила Маріанна Бігунець.

Читайте також: Чому ціни на нерухомість зростатимуть і що штовхає їх вгору

Готове житло подорожчає найпомітніше

Окрема ситуація складатиметься в уже введених в експлуатацію ЖК та будинках, завершення яких заплановане безпосередньо на осінь. Через концентрацію так званого «тактичного» попиту, пов’язаного з наслідками війни, подорожчання окремих квартир у таких об’єктах може бути більш відчутним і сягнути 7–10%.

«Восени покупець дедалі частіше «купуватиме» визначеність і безпеку. Чим ближче будинок до завершення, чим зрозуміліший термін заселення, тим менше ризиків. Саме ця впевненість фактично стає вагомою частиною вартості квартири. Тому ринок може дорожчати нерівномірно: найбільша цінова динаміка концентруватиметься навколо готових і близьких до завершення житлових комплексів», — зазначила експертка.

За її прогнозом, у вересні-жовтні від 60% до 70% активних покупців насамперед цікавитимуться готовими або максимально наближеними до завершення квартирами, а також житлом з уже виконаним ремонтом. Водночас понад половина потенційних покупців принаймні розглядатиме новобудови у відносно безпечних західних регіонах країни — насамперед у Львові, Ужгороді, Івано-Франківську, Луцьку та Тернополі.

Читайте також: Зима близько: на що звертати увагу при купівлі житла у новобудові перед холодами

При цьому додатковою перевагою придбання квартири з готовим ремонтом стає те, що вартість облаштування житла також зростає. На ринку вже спостерігається підвищений попит на побутову техніку та окремі групи оздоблювальних будматеріалів, а пошкодження виробничих і складських потужностей може додатково вплинути як на ціни, так і на строки постачання.

«Для покупців, які вже фактично визначилися з необхідністю придбання житла, тривале відкладання рішення може означати не лише дорожчий квадратний метр, а й більші майбутні витрати на ремонт та комплектацію квартири», — акцентує Маріанна Бігунець.

Чи втрачають Київ та Одеса привабливість

За словами Бігунець, наразі не йдеться про втрату Києвом чи Одесою інвестиційної привабливості. Однак упродовж найближчих 4–5 місяців для частини покупців, які не прив’язані до конкретного міста роботою чи бізнесом, безпековий чинник може тимчасово переважити традиційні аргументи великого міста. У такому разі західні області здатні акумулювати до третини активного міжрегіонального попиту на нове житло.

«Якщо родина має можливість працювати дистанційно або не залежить від конкретної локації, питання, де безпечніше прожити найближчі місяці, стає дуже практичним. І якщо новобудова на заході країни за якістю, інженерією та рівнем енергоавтономності не поступається столичному проєкту, географічна прив’язаність для частини покупців просто перестає бути визначальною», — наголосила комерційна директорка компанії GAZDA.

За її даними, у подібних за класом та якістю проєктах готове житло може коштувати на 20–30% дорожче за квартири в будинках, завершення яких очікується наприкінці року, і в окремих випадках на 50–60% дорожче за пропозицію на більш ранніх стадіях будівництва з терміном введення у 2027 році. На різницю впливатимуть не лише ступінь готовності, а й наявність ремонту, комплектація квартири, інженерне наповнення самого ЖК та його локація.

Читайте також: Скільки коштує квадратний метр на первинці в обласних центрах

Попри вищу ціну, для частини покупців таке придбання вирішуватиме одразу два завдання. Перше — суто «тактичне»: отримати готове місце для проживання восени та взимку. Друге — перетворити вільні кошти на матеріальний актив, який згодом можна використовувати для власного проживання, передати дітям, продати або здавати в оренду. При цьому нерухомість, як і будь-яка інвестиція, потребує оцінки ліквідності, локації та потенціалу конкретного об’єкта, а не лише очікування автоматичного зростання його вартості.

Хто купуватиме готові квартири

За оцінками аналітиків компанії, близько 40% потенційних покупців готового житла становитимуть молоді родини, переважно з дітьми. Найбільш затребуваними для цієї категорії можуть стати квартири площею від 48 м² до 65 м².

Ще близько 30% попиту можуть забезпечити громадяни віком 40–55 років, які продали попередню нерухомість або планують змінити регіон проживання на більш безпечний. До 10% покупок можуть здійснювати батьки чи старші родичі для дітей та онуків віком 18–25 років, фактично розв’язуючи їхнє житлове питання. Решту попиту формуватимуть покупці, для яких нерухомість є способом диверсифікувати заощадження, створити майбутній орендний дохід або придбати ліквідне майно на тривалий період.

Що визначатиме ціни у 2027 році

Маріанна Бігунець звернула увагу, що саме восени девелопери традиційно формують фінансові моделі та цінову стратегію на наступний рік. Однак у нинішніх умовах точкою відліку для таких розрахунків дедалі більше стає безпекова ситуація, стан економічної невизначеності та безпосередній вплив війни на собівартість будівництва.

За її оцінками, під час формування фінансової стратегії на 2027 рік частина девелоперів може закладати потенційне збільшення собівартості будівництва на 15–20%, а в розрахунках використовувати умовний курс долара в межах 47–48 грн. Однак кінцева ціна залежатиме від стадії будівництва, структури витрат, а також купівельної спроможності населення. Найбільш помітно нові розрахунки можуть позначитися на проєктах, старт яких припаде на осінь 2026 року, а завершення — на 2028 рік.

«Девелопери вже зараз формують цінову політику на 2027 рік з урахуванням війни та її впливу на вартість будівництва. Безпекова ситуація, кадри, матеріали, енергія, логістика — саме тут концентруються найбільші ризики. Тому осіннє подорожчання на 3–5% варто сприймати крізь призму поточного коригування ринку. Значно важливіше те, яку собівартість забудовники закладуть у нові проєкти, що стартуватимуть наприкінці 2026-го і будуть завершуватися у 2027–2028 роках», — підсумувала Маріанна Бігунець.

Читайте також: Ціни на квартири зростають, але українці не поспішають купувати