Эти застройщики были мошенниками, покупатели остались без квартир. Как не наступить на эти грабли

Несмотря на множество различий, люди во всем мире похожи. Они гонятся за материальными и нематериальными благами. Деньги – это хорошо, но страны постоянно печатают новые банкноты, тем самым снижая их ценность.

Чтобы накопления не съела инфляция, люди вкладывают деньги в акции компаний технологических и не очень, криптовалюты и многие другие активы. Инвестиции – штука рискованная, но земляне все равно удивляются, когда их идея с вложениями терпит фиаско. Особенно это касается тех, кто инвестирует в недвижимость.

Генеральный директор Управляющей компании Activitis Александр Маслов рассказывает, что делать, если вы уже стали инвестором недостроя, и на что стоит обращать внимание, если выбираете квартиру и дом.

С чего началась история недостроев в Украине

Давайте представим портрет классического покупателя квартиры в столичном новострое. Это человек, который уверен, что во всем разбирается, поэтому он нашел самое дешевое жилье и планирует, что будет много лет его сдавать, а потом еще и продаст за много денег. По понятным причинам в большинстве случаев все заканчивается не очень хорошо.

Есть занятная история, которая описывает всю суть инвестиций в киевскую недвижимость. В 2007 году в столицу на поезде приехал Анатолий Войцеховский. Погулял по вокзалу, окрестностям, увидел пустой участок, и его озарило. Он построил в долг строительный забор, переодел местных бездомных в форму, повесил фейковый паспорт объекта. В первый же день здесь купили квартиру. Пустырь превратился в ЖК «Элегант». Войцеховский основал «Укогруп», заработал много денег, обманул кучу людей и сбежал из страны. Такие, как он, стали авторами еще примерно 50 киевских недостроев.

История недостроев современной Украины началась в 1999 году на Троещине. Главное управление МВД заказало строительство шести 35-этажных башен и оплатило половину их стоимости из бюджетных денег. Вторую половину дали 300 инвесторов, каждый из которых в среднем вложил по 300 тыс. гривен – $75 тыс. по курсу 1999 года.

Застройщиком была компания бывшего посла Украины в Германии Сергея Фареника «УкрАзияСтрой». Но в 2005-м она обанкротилась, а стройку остановили. Оказалось, что, когда дома проектировали, допустили вопиющие ошибки. По законам вавилонского царя Хаммурапи таких проектантов следовало бы казнить. Сейчас эти недострои находятся в аварийном состоянии. Их не то что достроить, а снести не могут. А ведь когда-то они начнут разваливаться, и по сравнению с этим падение сосулек покажется киевлянам невинным процессом.

«Пирамиды Войцеховского» и афера «Элита-Центр»

В начале 2000-х гражданин России Александр Шахов с дворянским псевдонимом Александр Волконский придумал аферу «Элита-Центр». Людям предлагали квадратный метр недвижимости на Татарке за 3 тыс. грн ($600 на тот момент). Они представляли, что берут себе элитную недвижку неподалеку от центра города, брали кредиты, доставали многолетние накопления. В итоге 1759 инвесторов обманули на 400 миллионов гривен. А организатор аферы провел семь лет в СИЗО, вышел под домашний арест и сбежал.

С 2007-го по 2015-й Киев активно застраивал ряд компаний. Даже при самом поверхностном анализе становилось понятно, что они связаны. Страшноватый дизайн, не самые очевидные места, куча билбордов с призывом к покупке и ценами на 30–40% ниже рыночных. В историю Украины они вошли как «Укогруп», или «Пирамиды Войцеховского».

Успешный дебют с привокзальным ЖК «Элегант» открыл Анатолию Войцеховскому метод, которого он придерживался все время существования своей империи. Он находил место, начинал незаконную стройку, заносил взятку контролирующим органам, продавал несуществующие квартиры инвесторам и на эти деньги строил свои предыдущие объекты. Как и в случае со всеми финансовыми пирамидами, этот механизм работал, пока приходили новые клиенты. Но их поток уменьшился из-за шлейфа скандалов: например, городские власти не подключали незаконные застройки вроде «Мега Сити» к коммуникациям, активисты мешали застраивать Зверинецкий сквер и так далее. Тогда пузырь лопнул, и достраивать объекты стало не за что.

Против Войцеховского открыли 46 уголовных дел, он заплатил 14 миллионов залога и жил в поместье за городом, где у него был свой зоопарк. Но потом начались финансовые проблемы, мор животных и прочие библейские напасти. От них аферист сбежал в Польшу. 15 тыс. инвесторов остались без квартир.

«Укрбуд» и 22 недостроенных жилых комплекса

В 1991 году Кабинет министров УССР создал корпорацию «Укрбуд». Перед ней стояла стратегическая цель – развивать экономику государства, строя дома. В 2000-х на базе корпорации создали частные ООО. Одно из таких, «Укрбуд Девелопмент», основал Максим Микитась. Компания специализировалась на строительстве жилья эконом-класса.

Покупатели клевали на низкие цены и считали, что объекты гарантированы государством. Но Микитась покупал «Ламборгини», финансировал свою политическую карьеру, а в финансах «Укрбуда» образовалась дыра в 2 миллиарда гривен. Стройки остановились, Микитась оказался в СИЗО, откуда обвиняет во всех грехах бывших бизнес-партнеров, а 22 жилых комплекса остались недостроенными. Большинство из них сейчас достраивают другие девелоперы.

Банк «Аркада» 20 лет строил объекты. Ничто не предвещало беды, но в 2018 году оказалось, что у него нет денег. Куда-то делись миллиарды гривен, остались 39 недостроев и 13 тыс. пострадавших инвесторов. Президента банка Константина Паливоду арестовали по подозрению в присвоении 50 миллионов гривен из фондов ЖК «Патриотика» и «Эврика».

Помимо этих недостроев в Киеве есть и много других. Среди них те, по которым ударил кризис 2008 года: жилой комплекс на Семьи Сосниных и ЖК «Три Богатыря» в районе Индустриального моста. Есть и те, которым помешали запуститься запреты властей: ЖК «Фреско София» недалеко от Софиевского собора и жилкомплекс возле Киевского велотрека. Но все они еще могут рано или поздно открыться и запустить радостных хозяев.

Какие мы видим основные причины недостроев в Киеве:

• Стройка изначально была задумана как афера. Никакие дома сдавать не собирались.
• Застройщик допустил стратегические ошибки при проектировании, формировании бюджета или выборе участка.
• Застройщик использует пирамидный подход. Тратит деньги инвесторов на свои нужды и покрывает бюджетную дыру из новых инвестиций.
• Экономические кризисы.

Что может сделать государство:

• Закрепить на законодательном уровне ответственность застройщика – помимо уставного фонда предприятия. Потому что компании с уставным фондом в пару тысяч гривен берут инвестиций на $100 млн. Надо привлекать к суду боссов, директоров девелоперских компаний, продавать их активы и отдавать деньги инвесторам. Микитась, Шахов и Войцеховский попадали к правоохранителям, но инвесторы какого-то результата от этого не чувствовали.
• Сделать этапы финансирования проекта как в Польше. Там поступление новых денег инвесторов невозможно без выполнения предыдущего объема работ. Залили фундамент – получили часть средств, построили этаж – получили вторую и так далее.

Недавно зарегистрировали проект закона о гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем. Но к нему много вопросов. Кроме того, есть мнение, что слишком большой объем проекта – 118 страниц – может привести к множеству изменений, задержкам и волоките.

Что могут сделать инвесторы сейчас:

• Не митинговать, а собираться и достраивать дом своим кооперативом. Конечно, если есть что достраивать. А то получится как в истории про дохлую лошадь. Важно помнить, что каждый день простоя – это очень большие деньги: аренда техники, воровство, труд рабочих бригад. Как показывает ситуация с ЖК «Три Богатыря» и жилкомплексом на улице Семьи Сосниных, спасение инвесторов в руках самих инвесторов.
• Не спонсировать стройки, которые начинают в местах, не предназначенных для этого. Пример: ЖК «Печерский бастион», ЖК «Патриотика на озерах». Это не только преступление против жителей своего города. Такая ситуация чревата проблемами с разрешительными документами.
• Не клевать на цену. Не может вещь, которая всюду стоит одних денег, внезапно стоить других. Если это так, то тут есть какой-то подвох: либо документов нет, либо это «пирамида», либо завтра подземные воды сделают из вашего дома Ноев ковчег. Люди не должны экономить на одной из важнейших покупок в своей жизни. Ведь именно такими человеческими желаниями пользуются негодяи-подлецы, которые называют себя девелоперами.

Новые недострои в Киеве однозначно будут. Людям нужно куда-то инвестировать средства, когда есть риск инфляции. Спрос на жилье есть всегда, особенно в столице, куда все стремятся за лучшей жизнью.

Если ваша стройка стоит пару недель, уже есть смысл созваниваться с соседями и обсуждать возможные варианты развития событий, трудности, проблемы и срочно предпринимать какие-то шаги, чтобы отреагировать на ситуацию. Никто, кроме вас самих, эти проблемы решать не будет.