ЖЭК и прошлый век. Что такое компания по управлению недвижимостью?

Что такое ЖЭК? Как правило, это директор за шестьдесят, парочка бухгалтеров, которые с 08:00 до 17:00 заваривают себе чай, и порядочно пьющие сантехники с электриками. Им плевать на финансовую отчетность, грязные подъезды и неработающие лифты.

ОСББ до всего этого есть дело. В отличие от сотрудников ЖЭК, эти ребята сами живут в доме, который обслуживают. Но у них есть одна проблема – время, точнее, его недостаток. Бывает так, что, помимо основной работы, приходится до полуночи быть на связи и решать кучу вопросов. Куда тут еще до поиска нового подрядчика по вывозу мусора или охране?

Поэтому украинцы все чаще обращаются за помощью к компаниям управления недвижимостью. На нашем рынке это сравнительно новый бизнес, но у него отличные перспективы.

Можно ли заработать на управлении недвижимостью?

Далеко не сразу. Для этого нужно долго и правильно масштабироваться. Быстро заработать на управлении недвижимостью может только компания-застройщик.

Максимальный приток денег приносит эксплуатация объекта на весь запас его прочности, без вложений и затрат на модернизацию. Вот когда он заканчивается и невооруженным глазом видно, что придомовая территория превратилась в Помпеи, начинаешь вкладывать в восстановление либо сбегаешь.

Если же управляющая компания (УК) начинает с одного жилого комплекса, берет, скажем, $15–30 с квартиры, то поначалу работает себе в минус. Но рано или поздно выходит на самоокупаемость благодаря расширению круга клиентов и оптимизации расходов. Одно дело – содержать бухгалтеров, сантехников, электриков, директора, охрану для одного дома. Другое – когда у тебя этих домов десяток или два. Оптом дешевле.

Или можно управлять коммерческой недвижимостью. Это, как правило, выгоднее. Содержать тот же паркинг недорого. Нужна пара охранников, несколько лампочек и камер, а доход хороший за счет высокого спроса. С бизнес-центрами работы и затрат намного больше, но коммерсанты-арендаторы покрывают их с лихвой. Для них внешний вид, начинка и удобство здания намного важнее, чем для обитателей ЖК.

Александр Маслов, генеральный директор Управляющей компании Activitis

За что отвечает компания по управлению недвижимостью

Например, за зиму. Подготовка систем отопления, дверей и окон, закупка инструментов для уборки снега и прочие процессы проходят в июле – августе. В декабре – январе управляющие компании уже думают о теплом времени года. Как правило, готовят отчетность, планируют капитальные ремонты, изучают изменения в законодательстве, повышают квалификацию персонала, составляют бюджет на следующий год. Именно бюджет, финансовая отчетность и комплексный аудит – то, чего так не хватает нашим ЖЭК. Ведь когда от нас что-то утаивают, мы обязательно начинаем чуять обман. Даже если до этого все было хорошо. Недосказанность – поле для конфликта.

Не будем забывать и о классической ситуации, когда летом ломается лифт, текут трубы или перестают вывозить мусор, сотрудники ЖЭК на морях, а по возвращении разводят руками и грустно объясняют, мол, все деньги на ремонт съел новый налог на землю, но вы держитесь. С продуманным бюджетированием и профессиональным штатом УК это невозможно.

Всех ли клиентов ЖЭК нужно перевести в УК?

Так не получится. Хрущевки, сталинки, панельки – это большая опасность кризиса неплатежей. Бабушки думают, что им все должны, а платить за них будут депутаты в обмен на голос. Уставшие трудяги на минималке сосредоточены на кухонной скорби, а не на забитом мусоропроводе или грязном подъезде. Безусловно, хватает и аккуратистов, которые хотят жить в приличных условиях, но их часть невелика. Поэтому за такие объекты могут браться только мощные УК с большими деньгами и крепкими нервами.

Откуда эти деньги и нервы у ЖЭК? Они знают, ради чего работают. Пустить средства на ремонт себе на машину? Отличная идея. Переписать на себя или знакомых квартиру одинокой старушки, которая отошла в лучший мир? Легко, главное – иметь знакомого нотариуса. Понятно, что далеко не все ЖЭК похожи на группировки из фильмов Мартина Скорсезе. Чаще всего здесь просто царит атмосфера безразличия и равнодушия, которая передается из поколения в поколение.

Итого

ЖЭК – идеальное место для равнодушия, бездействия, соответствия, злоупотребления полномочиями и воровства.

ОСББ – добрая история про соседей-единомышленников, которая сильно ограничена в ресурсах, опыте и профессионализме.

УК – новая модель, при которой жильцы получают самые адекватные услуги за ту же, а может, и меньшую цену, чем у ЖЭК или ОСББ. Так получается за счет грамотного планирования, лучшей масштабируемости, опыта и оптимизации расходов.

Появились еще вопросы по поводу компании управления недвижимостью? Свяжитесь с нашими специалистами. Они с удовольствием на них ответят. Относитесь к своему недвижимому имуществу правильно.