До 85 тис. штрафу за «чорну» оренду – що хочуть змінити на ринку нерухомості і чи це спрацює

Верховна Рада України може суттєво посилити відповідальність за здачу житла в оренду без сплати податків. Йдеться, зокрема, про те, що орендодавців планують зобов’язати укладати офіційні договори, а за «чорну» оренду ввести великі штрафи. Що саме зміниться для українців і наскільки швидко це можливо, якщо ініціативу народної депутатки Олени Шуляк підтримають, розповів адвокат Юрій Зошій.

Як розповіла виданню «Телеграф» Олена Шуляк, у ВРУ пропонують:

• мінімальним строком оренди встановити 3 роки;
• диверсифікувати податки з доходів від оренди – якщо термін винаймання житла більш як три роки, то орендодавець платитиме менше, якщо оренда короткострокова – то більше;
• ввести систему штрафів за недекларування доходів від оренди – від 51 тис. грн до 85 тис. грн плюс 25–50% від суми несплаченого податку та пеню.

Як оподатковуються доходи від оренди зараз

Адвокат Юрій Зошій в ефірі Lviv Media зазначив, що законодавство й зараз зобов’язує фізичних осіб декларувати доходи від оренди і сплачувати з них 18 % ПДФО + 5 % військового збору (разом 23 %).

Штрафи нині значно м’якші:

• за неподання декларації – адміністративне стягнення в розмірі 850 грн;
• 25% від несплаченого податку (при повторному порушенні – 50%).

Адвокат пояснив, що одне з наріжних питань приведення до ладу ринку оренди полягає не в кількості й розмірах штрафів, а в дієвості механізмів контролю. Тобто чинне законодавство є, а інструментів для контролю його виконання – немає.

«Тут є моральний експерт і є юридичний. Моральний полягає в тому, що сплата будь-якого податку, у тому числі за оренду житла, є обов’язком кожного громадянина. А під час війни цей обов’язок помножується на 10, тому що кожна копійка, сплачена в бюджет держави, це підкріплення нашої обороноздатності. І що менше в нас буде так званих «Міндічгейтів», то більше суспільство буде усвідомлювати, що податки потрібно сплачувати, бо вони йдуть саме на обороноздатність, а не на розкрадання», – зазначив експерт.

Читайте також: В Україні запустять соціальну оренду житла – що відомо про нову модель

Чи спрацює ініціатива Ради

З огляду на відсутність механізмів контролю, адвокат сумнівається, що впровадження великих штрафів здатне суттєво змінити ситуацію на краще.

Він наголосив, що про зміни наразі не йдеться – це тільки ініціатива, яку ще мають розглядати в Раді. Втім, якщо її приймуть як частину подальшого реформування ринку оренди житла, то:

• для орендодавців це може обернутися потенційно більшими витратами й більшими ризиками. По-перше, сьогодні важко спрогнозувати, чи винайматиме людина одне й те саме житло 3+ роки. Такий термін обрали, ймовірно, тому, щоб угоди точно посвідчувались нотаріально, адже саме нотаріус вносить дані про орендні договори у відповідні реєстри. Тобто це як додатковий інструмент контролю. По-друге, ще вищі податки з короткострокової оренди навряд чи стануть стимулом для того, щоб їх сплачувати)нагадаємо, зараз орендодавець має сплачувати 23 % податків);
• на орендарів, імовірно, чекатиме злет цін на житло, адже податки, швидше за все, увійдуть у вартість винаймання житла;
• додаткове наповнення бюджету реальне, але за умови, що механізми контролю за сплатою податків фізособами й тими, хто будує на цьому бізнес (до прикладу, здає квартири подобово, у тому числі на платформах на кшталт Booking), справді працюватимуть.

«Я хочу зазначити, що в податкове законодавство не можна вносити зміни будь-коли. Щоб зміни по сплату податків набули законної сили з 1 січня 2027 року, наприклад, їх потрібно внести до 1 липня 2026-го, тобто за пів року до завершення бюджетного періоду. Якщо їх ухвалять після 1 липня – вони не набудуть чинності з 1 січня», – додав Зошій.

• Нагадаємо, раніше Олена Шуляк розповіла, чому оренда дешевшає, аде житло при цьому не стає доступнішим, і де в Україні оренда «з’їдає» найбільшу і найменше частину зарплати.