logo
26 Nov 2020
1091

«Вечнострой» и другие проблемы: как проверить застройщика и квартиру перед покупкой. 3 шага

«Вічнобуд» та інші проблеми: як перевірити забудовника і квартиру перед покупкою. 3 кроки

Компания Activitis PREMIUM

Предоставляем поручительства, кредиты и финансовые услуги с 2013 года

Как инвестировать в жилье так, чтобы ваши деньги не пропали даром и не остались в виде котлована? Василий Пелепецкий, адвокат компании Activitis, написал инструкцию из трех шагов, которая поможем вам самостоятельно проверить застройщика и оценить шансы на то, что дом достроят и вы въедете в собственную квартиру.


Банкротство «Укрбуда» и «Аркады» пошатнуло и без того слабое доверие инвесторов к рынку недвижимости. Вложить немалые деньги в строительство, а потом оказаться у разбитого корыта совсем не хочется. 

Василий Пелепецкий

Василий Пелепецкий

Законодательных механизмов того, как вернуть вложенные деньги после банкротства застройщика, нет. В лучшем случае инвесторы сами доплачивают, чтобы завершить строительство, в худшем – получается «вечнострой». 

Но благодаря современным технологиям и диджитализации каждый желающий из открытых источников может узнать, насколько застройщик порядочен и, соответственно, какова вероятность, что он выполнит свои обязательства. 

Шаг 1: изучаем госреестры

Для начала изучите государственные реестры. Проверьте: 

Шаг 2: проверяем участок

Если собранная информация не вызывает подозрений, можно смело переходить ко второму этапу анализа объекта застройки: 

Шаг 3: анализируем договор

Третий этап самостоятельной проверки – юридический анализ договора. По Закону Украины «Об инвестиционной деятельности», именно он – основной правовой документ, который регулирует отношения между субъектами инвестиционной деятельности. 

Основные условия договора:

  • Предмет. Детально опишите вид инвестиции, технические характеристики, земельный участок, на котором будет вестись строительство, его кадастровый номер, строительный адрес, номер секции, этаж, номер помещения, количество комнат, общую и жилую площадь.
  • Сроки и платежи. Укажите, с какой периодичностью инвестор должен вносить платежи, а также срок, когда застройщик обязан завершить строительство, ввести объект в эксплуатацию и оформить права собственности на жилье на инвестора. Советую в договоре предусмотреть ответственность застройщика: если вдруг он просрочит сдачу объекта или другие взятые на себя по договору обязательства – получит штрафные санкции. 
  • Цена объекта инвестиции. Она может быть фиксированной, а может меняться в зависимости от фактической стоимости квадратного метра на момент оплаты.

И помните! Даже если все построили, оплатили и скрепили подписями, не спешите забирать ключи у застройщика до тщательной инспекции готового объекта. Когда после подписания акта приема-передачи инвестор находит проблемы в коммуникациях, отваливающиеся окна или что-то в таком духе, он уже не может предъявить претензии застройщику. 

Примеры жилых комплексов, которые не сдают в эксплуатацию не из-за банкротства застройщиков, а из-за нарушения норм застройки: 

ЖК «Совские пруды» 

По инициативе правоохранительных органов Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины (ГАСИ) проинспектировала объект, запретила строительные работы и отменила ранее выданное разрешение на строительство. Причина – застройщик в декларации на строительство предоставил недостоверную информацию и занизил уровень сложности объекта. 

ЖК «Совские ставки»

ЖК «Совские пруды»

Директора группы компаний «Укогруп», которая занималась «Совскими прудами», Анатолия Войцеховского объявили в международный розыск. Ему вынесли подозрение в присвоении, завладении имуществом путем злоупотребления служебным положением в особо крупных размерах и служебном подлоге. Что касается инвесторов, они пытаются достроить ЖК сами

ЖК «Форест»

ЖК «Форест»

ЖК «Форест»

Главное управление МЧС в Киеве потребовало прекратить строительно-монтажные работы на объекте до устранения нарушений техногенной и пожарной безопасности. Всего проверяющие зафиксировали 21 нарушение. Суд удовлетворил иск и запретил проводить строительные работы. 

Ввести в эксплуатацию ЖК обещают в четвертом квартале 2021 года, но пока никаких работ на объекте не ведется. 

ЖК «Патриотика на озерах»

Общественная организация «Экопарк Осокорки» обратилась в суд: активисты требовали аннулировать разрешение ГАСИ на строительство нового микрорайона Осокорки-Центральные. Суд согласился с аргументами истца, ссылаясь на утвержденный Киевской администрацией генеральный план столицы. Согласно ему территория участка является парковой зоной общего пользования. 

ЖК «Патриотика на озерах»

ЖК «Патриотика на озерах»

Параллельно с этим застройщик «Аркада» обанкротился, так что покупатели 500 квартир могут их никогда не увидеть. 

Быть полностью уверенными в инвестировании в отечественную недвижимость невозможно. Но перестраховаться – вполне. Поэтому не ленимся, изучаем и анализируем. Цена ошибки слишком высока. 

Як інвестувати в житло так, щоб ваші гроші не пропали марно та не залишилися у вигляді котлована? Василь Пелепецький, адвокат компанії Activitis, написав інструкцію із трьох кроків, яка допоможемо вам самостійно перевірити забудовника й оцінити шанси на те, що будинок добудують і ви в’їдете у власну квартиру.


Банкрутство «Укрбуду» й «Аркади» похитнуло і без того слабку довіру інвесторів до ринку нерухомості. Вкласти чималі гроші в будівництво, а потім опинитися з розколеними ночвами зовсім не хочеться.

Василий Пелепецкий

Василь Пелепецький

Законодавчих механізмів того, як повернути вкладені гроші після банкрутства забудовника, немає. У кращому випадку інвестори самі доплачують, щоб завершити будівництво, у гіршому – виходить «вічнобуд».

Але завдяки сучасним технологіям і диджиталізації кожен охочий з відкритих джерел може дізнатися, наскільки забудовник є порядним і, відповідно, наскільки ймовірним є, що він виконає свої зобов’язання.

Крок 1: вивчаємо держреєстри

Для початку вивчіть державні реєстри. Перевірте: 

Крок 2: перевіряємо ділянку

Якщо зібрана інформація не викликає підозр, можна сміливо переходити до другого етапу аналізу об’єкта забудови: 

Крок 3: аналізуємо договір

Третій етап самостійної перевірки – юридичний аналіз договору. За Законом України «Про інвестиційну діяльність», саме він – основний правовий документ, який регулює відносини між суб’єктами інвестиційної діяльності.

Основні умови договору:

  • Предмет. Детально опишіть вид інвестиції, технічні характеристики, земельну ділянку, на якій буде вестися будівництво, її кадастровий номер, будівельну адресу, номер секції, поверх, номер приміщення, кількість кімнат, загальну та житлову площу.
  • Строки і платежі. Вкажіть, з якою періодичністю інвестор повинен вносити платежі, а також термін, коли забудовник зобов’язаний завершити будівництво, ввести об’єкт в експлуатацію та оформити права власності на житло на інвестора. Раджу в договорі передбачити відповідальність забудовника: якщо раптом він прострочить здачу об’єкта або інші взяті на себе за договором зобов’язання – отримає штрафні санкції.
  • Ціна об’єкта інвестиції. Вона може бути фіксованою, а може змінюватися в залежності від фактичної вартості квадратного метра на момент оплати.

І пам’ятайте! Навіть якщо все побудували, оплатили і скріпили підписами, не поспішайте забирати ключі у забудовника до ретельної інспекції готового об’єкта. Коли після підписання акта про прийняття-передання інвестор знаходить проблеми в комунікаціях, вікна, що відвалюються, або щось у такому дусі, він вже не може пред’явити претензії забудовнику.

Приклади житлових комплексів, які не здають в експлуатацію не через банкрутство забудовників, а через порушення норм забудови: 

ЖК «Совські ставки» 

З ініціативи правоохоронних органів Державна архітектурно-будівельна інспекція України (ДАБІ) проінспектувала об’єкт, заборонила будівельні роботи і скасувала раніше виданий дозвіл на будівництво. Причина – забудовник в декларації на будівництво надав недостовірну інформацію і занизив рівень складності об’єкта. 

ЖК «Совские ставки»

ЖК «Совські ставки»

Директора групи компаній «Укогруп», яка займалася «Совськими ставками», Анатолія Войцеховського оголосили в міжнародний розшук. Йому винесли підозру у привласненні, заволодінні майном шляхом зловживання службовим становищем в особливо великих розмірах і службовому підробленні. Що стосується інвесторів, вони намагаються добудувати ЖК самі

ЖК «Форест»

ЖК «Форест»

ЖК «Форест»

Головне управління МНС в Києві висунуло вимогу припинити будівельно-монтажні роботи на об’єкті до усунення порушень техногенної та пожежної безпеки. Усього перевіряльники зафіксували 21 порушення. Суд задовольнив позов і заборонив проводити будівельні роботи. 

Увести в експлуатацію ЖК обіцяють у четвертому кварталі 2021 року, але поки ніяких робіт на об’єкті не ведеться. 

ЖК «Патріотика на озерах»

Громадська організація «Екопарк Осокорки» звернулася до суду: активісти вимагали скасувати дозвіл ДАБІ на будівництво нового мікрорайону Осокорки-Центральні. Суд погодився з аргументами позивача, посилаючись на затверджений Київською адміністрацією генеральний план столиці. Згідно з ним територія ділянки є парковою зоною загального користування.

ЖК «Патриотика на озерах»

ЖК «Патріотика на озерах»

Паралельно зі цим забудовник «Аркада» збанкрутував, отже покупці 500 квартир можуть їх ніколи не побачити. 

Бути повністю впевненими в інвестуванні у вітчизняну нерухомість неможливо. Але перестрахуватися – цілком. Тому не лінуємося, вивчаємо й аналізуємо. Ціна помилки дуже висока.

0

Этот материал – не редакционный, это – личное мнение его автора. Редакция может не разделять это мнение.

Спецпроект

Дар’я Власенко

Вдохновляющие компании-работодатели

Alfa
ABM Cloud
«БИОСФЕРА»

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: