logo

Інвестор у нерухомість: допоміг купити 200 квартир, прибутковість по кожній – до 50%. Ось мої секрети

Инвестор в недвижимость: помог купить 200 квартир, доходность по каждой – до 50%. Вот мои секреты

Дмитро Струк – арткуратор і директор з розвитку будівельної компанії «Креатор-Буд». Він більше ніж 10 років інвестує в нерухомість і за цей час успішно закрив понад 200 угод.

У партнерському матеріалі із житловим комплексом Creator City Дмитро розповів MC.today, як і де він у 21 рік купив свою першу квартиру, чому вважає вкладення в новобудови найкращою стратегією і яких правил дотримується, коли інвестує в нерухомість.

Партнер проєкту?

Перша квартира – у центрі Києва

Гроші я почав заробляти, коли мені було 15 років. Я вчився на першому курсі коледжу і давав дітям уроки англійської та італійської мови. Повноцінно працювати почав у 19 років: був перекладачем і довіреною особою західних підприємців.

Уже тоді я відкладав гроші і замислювався, куди їх можна вкласти. Для мене інвестиції – це спосіб забезпечити собі і близьким комфортне життя і старість. Тому в 21 рік я купив свою першу квартиру. Тоді, у 2002-му, знайома рієлторка допомогла вибрати «двушку» біля універмагу «Україна»: 43 кв. м, «вторинка», ціна – $23 тис. І сказала мені: «Твоя квартира – це твоя пенсія».

Дмитро Струк, арткуратор і директор з розвитку будівельної компанії «Креатор-Буд»

У 21 рік я вже непогано заробляв: добре знав італійську й англійську, закінчив факультет права – знання давали мені фору. Тож половину вартості квартири я накопичив, а решту суми позичив у батьків і друзів.

Квартиру я купував для життя, але дуже скоро зрозумів, що жити хочу в тихішому і спокійнішому місці. Тому почав здавати цю «двушку» за $500 на місяць – дорогувато, але це центр міста, уся інфраструктура поруч. Гроші від оренди допомогли мені за два роки повернути борги і стали ще одним джерелом доходу крім роботи і приватних уроків.

ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЯХ до 50%

Другою моєю інвестицією стала ділянка на 12 соток у 25 км від Києва – її ми разом з батьками . Але за кілька років ринок пішов угору – ціни на землю зросли, і ділянку ми продали майже у три рази дорожче.

Після цього я шукав і відкривав для себе різні варіанти інвестицій. Вкладав у стартапи, купував українські акції та облігації через закриті й відкриті інвестиційні фонди: «Кінто», «Сократ», «Конкорд Капітал» та інші. Часто бажання заробити швидкі гроші відключає наш мозок, і це не призводить ні до чого хорошого. У моєму випадку ризикові інвестиції не принесли мені доходу. Я втратив приблизно $15 тис. Оскільки це були сімейні гроші, мої рідні тоді, звичайно, засмутилися.

Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Генеральний план житлового комплексу Creator City
Візуалізація житлового комплексу Creator City

Купівля ділянки, навпаки, виявилася вдалою інвестицією. Квартира росла в ціні і продовжувала кожен місяць приносити мені дохід. Тому я зробив висновок: консервативні інвестиції – це моя найкраща стратегія.

Нова робота змінила думку про новобудови

У 2011 році мене запросили очолити відділ продажів житлового комплексу RiverStone – там я багато дізнався про ринок первинної нерухомості Києва. Було цікаво спостерігати, як на лівому березі росте проєкт бізнес-класу.

RiverStone розташований недалеко від станції метро «Осокорки». У той час на лівому березі будували цілі райони з однотипними висотками. Кияни часто називали лівий берег «бетонними джунглями» – це місце вважалося не особливо комфортним для життя. Нерухомість там купували в основному приїжджі – ті, хто хотів купити хоч десь, але у столиці. Через це багато експертів вважали, що в RiverStone мало перспектив «вистрілити».

Радий, що їхні прогнози не виправдалися – скоро RiverStone став одним з кращих комплексів бізнес-класу в Києві. Близькість до метро, вид на Дніпро, закрита територія, панорамні вікна, високі стелі, швидкісні ліфти. Якщо на етапі будівництва квадратний метр у сусідніх будинках коштував $750–850, то в RiverStone ціна на старті була $1,5–1,8 тис.

Я аналізував ринок і зрозумів, що купувати квартири в якісних новобудовах набагато вигідніше, ніж у старих будинках.

Хоча сам я довгий час ставився до нового фонду з недовірою – на той момент ще не до кінця вивчив потенціал первинного ринку.

Мені завжди подобалися «сталінки» та царські будинки. Від лівого берега я теж був не в захваті: здавалося, що там мало інфраструктури для комфортного життя. RiverStone змінив мою думку про новобудови. 2011 року мої друзі купили там квартири по акції від забудовника – через рік вони виручили у два рази більше, ніж вклали.

ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЯХ до 50%

Де знаходяться «перспективні» квартири

Пізніше, спираючись на досвід, який отримав у будівельній компанії UDP, я знайшов свій перший «будинок-діамант».

У 2013–2014 роках частина моїх і сімейних заощаджень лежала на гривневих депозитах в українських банках. Я розумів, що гривня продовжить падати. Натомість нерухомість у правильному місці не знеціниться і завжди добре коштуватиме в доларах. Тому я купив однокімнатну квартиру на 47 кв. м у житловому комплексі Jeneva в Солом’янському районі Києва. Поруч з будинком знаходиться парк, там хороша транспортна розв’язка, а сама квартира – на 19-му поверсі із чудовим краєвидом на озеро та розкішної панорамою. Цю квартиру я продав за $47 тис. і отримав на 40% більше, ніж вклав.

У першу чергу потрібно звертати увагу на те, де розташований комплекс. Місце, місце і ще раз місце!

Оптимально, якщо він знаходиться в 10–15 хвилинах пішки від метро і в районі, де є виші й офіси. А якщо поруч із будинком розташовані ще й дитячі садки, школи, поліклініки, торгово-розважальні центри і спортзали, то таку квартиру ви точно зможете успішно продати або швидко здати. Якщо сказати коротко – квартиру потрібно купувати там, де ви самі хотіли б жити.

Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Візуалізація території житлового комплексу Creator City

 

Наприклад, я порадив батькові інвестувати в житловий комплекс San Francisco у п’яти хвилинах пішки від станції метро «Нивки». Через дорогу від комплексу розташовані кафе, ресторани та парк. Батько за $25 тис. купив у San Francisco квартиру на 34 кв. м. Щоб не ризикувати всією сумою відразу, спочатку він заплатив перший внесок – 50%, а решту грошей виплачував щомісяця. За два роки ця квартира подорожчала на 75%, і він її успішно продав.

ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЯХ до 50%

В іншому «будинку-діаманті» знаходиться квартира моєї мрії, у якій я зараз живу. Це житловий комплекс Hoffman House у Києві – квартиру там я купив на гроші від продажу квартири в Jeneva. Мансардні вікна, супермаркети, поруч із будинком знаходиться великий сквер, близькість до центру, у пішій доступності – три станції метро: «Лук’янівська», «Вокзальна» та «Золоті ворота». Ціна входу при 100%-й оплаті була приблизно $950 за метр – дешево для комплексу бізнес-класу в цьому районі. Якби через рік я зважився її продати, міг би отримати 50% прибутку.

Ще один відмінний кейс – квартира в житловому комплексі New York Concept House біля костелу Святого Миколая в Києві. Я помітив цей будинок з вікна машини – тоді його тільки почали будувати. Було відразу зрозуміло, що об’єкт розташований вдало. Діловий центр міста, по сусідству дві станції метро, торгово-розважальні центри Gulliver та Ocean Plaza, бізнес-центр і супермаркет, є внутрішній двір і тераса на даху.

Щоб купити квартиру в «Нью-Йорку», я продав свою першу «двушку» – ту, яку купив у 21 рік. На руки отримав $50 тис. і за ті ж гроші купив квартиру такого самого метражу. Ще один важливий момент на користь цієї історії – ремонт у старій квартирі обійшовся б мені приблизно у $20–25 тис., тоді як ремонт у новій коштував значно дешевше.

«Будинок-діамант»: секрети успішної купівлі

Друзі стежили за моїми інвестиційними історіями з нерухомістю і стали звертатися до мене за допомогою. За останні 10 років я успішно закрив понад 200 угод у нерухомості – купував квартири для себе, сім’ї і друзів. На кожній угоді інвестори заробили 25–35%.

ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЯХ до 50%

Останні кілька років уже друзі друзів, їхні родичі і приятелі просять поради – як вибрати той самий «будинок-діамант». Проєкт, який не просто зросте в ціні, а дасть 30–50% прибутку.

  1. Завжди рекомендую: крім місця розташування дивіться на репутацію забудовника та першої особи компанії. Це один з вирішальних критеріїв при виборі квартири.
  2. Важливо перевіряти якість робіт забудовника на минулих об’єктах. Бажано, щоб будинки він здав вчасно, а люди, які в них живуть, були задоволені нерухомістю.

Одним своїм друзям я порадив інвестувати в житловий комплекс «А52» на вулиці Січових Стрільців. Це був ризик, оскільки забудовник, компанія DIM, не була особливо відомою і добудовувала довгобуд. Але я довідався – у DIM була непогана репутація, тому мої друзі все ж взяли в розстрочку однокімнатну квартиру зі стелями в 3,6 м. Один кв. м обійшовся їм у $1,1 тис., квартира в цілому – у $50 тис. Усе склалося вдало: компанія DIM, хоч і з великою затримкою, здала об’єкт. За два роки друзі продали цю квартиру із плюсом у 45%. Свою роль зіграли і фішки квартири – розкішне лобі, тераса на даху, закрита території, вид на парк і старовинний храм.

  1. Ще один важливий момент – інфраструктура. З більшою ймовірністю «вистрілить» комплекс закритого типу live-work-play (жити-працювати-відпочивати. – Прим. ред.), де вся необхідна для життя інфраструктура розташована на території об’єкта.

ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЯХ до 50%

Нещодавно я інвестував у квартиру в подібному житловому комплексі – Creator City, який будує компанія «Креатор-Буд». Він знаходиться в пішій доступності від двох станцій метро – «Лук’янівської» та «Політехнічного інституту». Поруч три великі парки, а на території Creator City власний парк на 2 га з водоймою.

Парк на території житлового комплексу Creator City
Парк на території житлового комплексу Creator City
Парк на території житлового комплексу Creator City
Парк на території житлового комплексу Creator City
Парк на території житлового комплексу Creator City
Парк на території житлового комплексу Creator City
Парк на території житлового комплексу Creator City

Забудовник планує розмістити в житловому комплексі дитячі і спортивні зони, місця для відпочинку, спортклуб з басейном, медичний центр.

За проєктом, у Creator City буде дитячий садок і школа – зараз забудовник веде перемовини з декількома освітніми компаніями. На перших поверхах будинків планують відкрити ресторани, кафе, салон краси та магазини.

Поруч із Creator City відмінно розвинена міська інфраструктура: є сучасна клініка, дитячі садки та гімназії. Поряд розташовані кілька офісних центрів і чотири топові київські виші: медуніверситет ім. Богомольця, КПІ, економічний університет та інститут міжнародних відносин.

Інфраструктура на території Creator City
Інфраструктура на території Creator City-min
Інфраструктура на території Creator City
Інфраструктура на території Creator City
Інфраструктура на території Creator City

На даху одного з будинків буде відкрита тераса. У кожній квартирі встановлять систему «розумний будинок» та індивідуальну систему контролю клімату компанії LG – це дозволить економити на опаленні до 40%.

Цей житловий комплекс – перспективна інвестиція. Перш за все завдяки розвиненій інфраструктурі як усередині об’єкта, так і в радіусі 2–3 км навколо нього. Усі ці фактори гарантують хороший попит на оренду. Повернення інвестицій у Creator City – приблизно 7,5–8,5 року. Для Києва це дуже хороший показник.

ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЯХ до 50%

Купив ділянку втридорога

Я хоч і досвідчений інвестор у нерухомість, а й у мене були помилки. 2007 року я за $45 тис. – майже всі сімейні накопичення – купив у селі Путрівка біля Василькова земельну ділянку на 15,5 сотки. Вона знаходиться в полі, комунікацій там немає.

У той час і земля, і нерухомість активно зростали в ціні – однокімнатна хрущовка в Києві коштувала $85–90 тис. Замість того, щоб продавати, коли всі купують, я піддався загальному ажіотажу. Але невдовзі за зростанням пішла фінансова криза 2008 року. Зараз ця ділянка коштує $15 тис., і я поки що не можу вирішити, що робити з нею далі.

Великих невдач ані в мене, ані в моїх друзів не було. Усе-таки інвестиції в нерухомість – одні з найменш ризикових, як і придбання творів мистецтва та антикваріату.

Але ризик є в іншому – у пошуку мешканців, якщо плануєте здавати квартиру. Оренда – хороший варіант для пасивного доходу. Але щоб швидко знайти квартиронаймача, не варто проводити дизайнерські експерименти – робити ремонт у стилі гобіта або ретро 50-х. Квартири з авторським ремонтом можуть довго простоювати. «Інвесторський», як я його називаю, ремонт у мінімалістичному стилі і все необхідне – запорука успіху.

Невеликий приклад із життя: одна моя знайома купила квартиру за ціною $1 тис. за кв. м і вклала $1,2 тис. за кв. м у ремонт. Вона купувала квартиру для себе, але якщо розглядати квартиру як бізнес, то, на мій погляд, вартість ремонту не повинна перевищувати $500 за метр.

Квартира під оренду у правильному місці – це базовий інвестиційний інструмент. Ви можете знімати для себе більш комфортну квартиру, доплачуючи різницю в ціні. Або виїхати жити за кордон і отримувати при цьому пасивний дохід у Києві. Чому я кажу про Київ? У Європі термін повернення інвестицій у нерухомість зараз майже 20 років. У нас же можна знайти квартири, які окупляться за 7,5–8,5 року.

ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЯХ до 50%

Дмитро Струк, арткуратор і директор з розвитку будівельної компанії «Креатор-Буд»

Основні правила інвестора

Мене часто запитують, кому варто інвестувати в нерухомість. На це питання я відповідаю: «Усім, хто хоче забезпечити собі безбідну старість».

Коли краще почати інвестувати в житло? Я сформулював кілька правил для новачків:

  1. Купуйте квартиру, якщо у вас є 30–40% для першого внеску. Забудовники в таких випадках часто дають спеціальні умови, і за 1,5–3 роки можна закрити операцію без кредитів.
  2. Вибирайте договір у розстрочку від забудовника без банківського кредиту. Укладаючи договори за участю банків, ви ризикуєте переплатити за вашу квартиру в 2–2,5 раза.
  3. Купуйте квартиру, коли будете впевнені, що регулярні платежі не будуть для вас обтяжливими. Тоді ви зможете не економити на розвагах і подорожах.
  4. Вивчайте ринок, перевіряйте документи та репутацію забудовника й першої особи компанії і аналізуйте їхні останні збудовані об’єкти.
  5. Будь-яку інвестицію робіть із холодним розумом. Прорахуйте ризики, щоб не опинитися в ситуації, коли вам не вистачає на довгоочікувану відпустку. 

Прислів’я «сім разів відміряй, один раз відріж» добре описує стратегію для купівлі квартири. На інвестиціях у нерухомість не можна стати мільйонером за один день, але зате вони гарантують вам стабільне і впевнене зростання активу та доходу від оренди. І, звичайно, забезпечують надійну грошову подушку на випадок будь-якого форс-мажору.

Партнер проєкту?

ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЯХ до 50%

Дмитрий Струк – арт-куратор и директор по развитию строительной компании «Креатор-Буд». Он более 10 лет инвестирует в недвижимость и за это время успешно закрыл свыше 200 сделок.

В партнерском материале с жилым комплексом Creator City Дмитрий рассказал MC.today, как и где он в 21 год купил свою первую квартиру, почему считает вложения в новостройки лучшей стратегией и каких правил придерживается, когда инвестирует в недвижимость.

Партнер проекта?

Первая квартира – в центре Киева

Деньги я начал зарабатывать, когда мне было 15 лет. Я учился на первом курсе колледжа и давал детям уроки английского и итальянского языка. Полноценно работать начал в 19 лет: был переводчиком и доверенным лицом западных предпринимателей.

Уже тогда я откладывал деньги и задумывался, куда их можно вложить. Для меня инвестиции – это способ обеспечить себе и близким комфортную жизнь и старость. Поэтому в 21 год я купил свою первую квартиру. Тогда, в 2002-м, знакомая риелтор помогла выбрать «двушку» возле универмага «Украина»: 43 кв. м, «вторичка», цена – $23 тыс. И сказала мне: «Твоя квартира – это твоя пенсия».

Дмитрий Струк, арт-куратор и директор по развитию строительной компании «Креатор-Буд»

В 21 год я уже неплохо зарабатывал: хорошо знал итальянский и английский, окончил факультет права – знания давали мне фору. Так что половину стоимости квартиры я накопил, а остальную сумму одолжил у родителей и друзей.

Квартиру я покупал для жизни, но очень скоро понял, что жить хочу в более тихом и спокойном месте. Поэтому начал сдавать эту «двушку» за $500 в месяц – дороговато, но это центр города, вся инфраструктура рядом. Деньги от аренды помогли мне за два года вернуть долги и стали еще одним источником дохода помимо работы и частных уроков.

Заработать на инвестициях до 50%

Второй моей инвестицией стал участок на 12 соток в 25 км от Киева – его мы вместе с родителями купили в 2004 году за $10 тыс. Изначально я не понимал, буду ли строить там дом или это просто бизнес. Но через несколько лет рынок пошел вверх – цены на землю выросли, и участок мы продали почти в три раза дороже.

После этого я искал и открывал для себя разные варианты инвестиций. Вкладывал в стартапы, покупал украинские акции и облигации через закрытые и открытые инвестиционные фонды: «Кинто», «Сократ», «Конкорд Капитал» и другие. Часто желание заработать быстрые деньги отключает наш мозг, и это не приводит ни к чему хорошему. В моем случае рисковые инвестиции не принесли мне дохода. Я лишился около $15 тыс. Поскольку это были семейные деньги, мои родные тогда, конечно, расстроились.

Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Генеральний план житлового комплексу Creator City
Візуалізація житлового комплексу Creator City

Покупка участка, наоборот, оказалась удачной инвестицией. Квартира росла в цене и продолжала каждый месяц приносить мне доход. Поэтому я сделал вывод: консервативные инвестиции – это моя лучшая стратегия.

Новая работа изменила мнение о новостройках

В 2011 году меня пригласили возглавить отдел продаж жилого комплекса RiverStone – там я многое узнал о рынке первичной недвижимости Киева. Было интересно наблюдать, как на левом берегу растет проект бизнес-класса.

RiverStone расположен недалеко от станции метро «Осокорки». В то время на левом берегу строили целые районы с однотипными высотками. Киевляне часто называли левый берег «бетонными джунглями» – это место считалось не особо комфортным для жизни. Недвижимость там покупали в основном приезжие – те, кто хотел купить хоть где-то, но в столице. Из-за этого многие эксперты считали, что у RiverStone мало перспектив «выстрелить».

Рад, что их прогнозы не оправдались – скоро RiverStone стал одним из лучших комплексов бизнес-класса в Киеве. Близость к метро, вид на Днепр, закрытая территория, панорамные окна, высокие потолки, скоростные лифты. Если на этапе строительства квадратный метр в соседних домах стоил $750–850, то в RiverStone цена на старте была $1,5–1,8 тыс.

Я анализировал рынок и понял, что покупать квартиры в качественных новостройках гораздо выгоднее, чем в старых домах.

Хотя сам я долгое время относился к новому фонду с недоверием – на тот момент еще не до конца изучил потенциал первичного рынка.

Мне всегда нравились «сталинки» и царские дома. От левого берега я тоже был не в восторге: казалось, что там мало инфраструктуры для комфортной жизни. RiverStone изменил мое мнение о новостройках. В 2011 году мои друзья купили там квартиры по акции от застройщика – через год они выручили в два раза больше, чем вложили.

Заработать на инвестициях до 50%

Где находятся «перспективные» квартиры

Позже, опираясь на опыт, который получил в строительной компании UDP, я нашел свой первый «дом-бриллиант».

В 2013–2014 годах часть моих и семейных сбережений лежала на гривневых депозитах в украинских банках. Я понимал, что гривна продолжит падать. Недвижимость же в правильном месте не обесценится и всегда будет хорошо стоить в долларах. Поэтому я купил однокомнатную квартиру на 47 кв. м в жилом комплексе Jeneva в Соломенском районе Киева. Рядом с домом находится парк, там хорошая транспортная развязка, а сама квартира – на 19-м этаже с отличным видом на озеро и роскошной панорамой. Эту квартиру я продал за $47 тыс. и получил на 40% больше, чем вложил.

В первую очередь нужно обращать внимание на то, где расположен комплекс. Место, место и еще раз место!

Оптимально, если он находится в 10–15 минутах ходьбы от метро и в районе, где есть вузы и офисы. А если рядом с домом расположены еще и детские сады, школы, поликлиники, торгово-развлекательные центры и спортзалы, то такую квартиру вы точно сможете успешно продать или быстро сдать. Если сказать кратко – квартиру нужно покупать там, где вы сами хотели бы жить.

Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Візуалізація території житлового комплексу Creator City
Візуалізація території житлового комплексу Creator City

 

Например, я посоветовал отцу инвестировать в жилой комплекс San Francisco в пяти минутах ходьбы от станции метро «Нивки». Через дорогу от комплекса расположены кафе, рестораны и парк. Отец за $25 тыс. купил в San Francisco квартиру на 34 кв. м. Чтобы не рисковать всей суммой сразу, изначально он заплатил первый взнос – 50%, а оставшиеся деньги выплачивал каждый месяц. Через два года эта квартира подорожала на 75%, и он ее успешно продал.

Заработать на инвестициях до 50%

В другом «доме-бриллианте» находится квартира моей мечты, в которой я сейчас живу. Это жилой комплекс Hoffman House в Киеве – квартиру там я купил на деньги от продажи квартиры в Jeneva. Мансардные окна, супермаркеты, рядом с домом находится большой сквер, близость к центру, в пешей доступности – три станции метро: «Лукьяновская», «Вокзальная» и «Золотые ворота». Цена входа при 100%-й оплате была около $950 за метр – дешево для комплекса бизнес-класса в этом районе. Если бы через год я решился ее продать, мог бы получить 50% прибыли.

Еще один отличный кейс – квартира в жилом комплексе New York Concept House возле костела Святого Николая в Киеве. Я заметил этот дом из окна машины – тогда его только начали строить. Было сразу понятно, что объект расположен удачно. Деловой центр города, по соседству две станции метро, торгово-развлекательные центры Gulliver и Ocean Plaza, бизнес-центр и супермаркет, есть внутренний двор и терраса на крыше.

Чтобы купить квартиру в «Нью-Йорке», я продал свою первую «двушку» – ту, которую купил в 21 год. На руки получил $50 тыс. и за те же деньги купил квартиру такого же метража. Еще один важный момент в пользу этой истории – ремонт в старой квартире обошелся бы мне примерно в $20–25 тыс., тогда как ремонт в новой стоил значительно дешевле.

«Дом-бриллиант»: секреты успешной покупки

Друзья следили за моими инвестиционными историями с недвижимостью и стали обращаться ко мне за помощью. За последние 10 лет я успешно закрыл более 200 сделок в недвижимости – покупал квартиры для себя, семьи и друзей. На каждой сделке инвесторы заработали 25–35%.

Заработать на инвестициях до 50%

Последние несколько лет уже друзья друзей, их родственники и приятели просят совета – как выбрать тот самый «дом-бриллиант». Проект, который не просто вырастет в цене, а даст 30–50% прибыли.

  1. Всегда рекомендую: кроме месторасположения смотрите на репутацию застройщика и первого лица компании. Это один из решающих критериев при выборе квартиры.
  2. Важно проверять качество работ застройщика на прошлых объектах. Желательно, чтобы дома он сдал в срок, а люди, которые в них живут, были довольны недвижимостью.

Одним своим друзьям я посоветовал инвестировать в жилой комплекс «А52» на улице Сечевых Стрельцов. Это был риск, поскольку застройщик, компания DIM, не была особо известной и достраивала долгострой. Но я навел справки – у DIM была неплохая репутация, поэтому мои друзья все же взяли в рассрочку однокомнатную квартиру с потолками в 3,6 м. Один кв. м обошелся им в $1,1 тыс., квартира в целом – в $50 тыс. Все сложилось удачно: компания DIM, хоть и с большой задержкой, сдала объект. Через два года друзья продали эту квартиру с плюсом в 45%. Свою роль сыграли и фишки квартиры – роскошное лобби, терраса на крыше, закрытая территории, вид на парк и старинный храм.

  1. Еще один важный момент – инфраструктура. С большей вероятностью «выстрелит» комплекс закрытого типа live-work-play (жить-работать-отдыхать. – Прим. ред.), где вся необходимая для жизни инфраструктура расположена на территории объекта.

Заработать на инвестициях до 50%

Недавно я инвестировал в квартиру в подобном жилом комплексе – Creator City, который строит компания «Креатор-Буд». Он находится в пешей доступности от двух станций метро – «Лукьяновской» и «Политехнического института». Рядом три больших парка, а на территории Creator City собственный парк на 2 га с водоемом.

Парк на території житлового комплексу Creator City
Парк на території житлового комплексу Creator City
Парк на території житлового комплексу Creator City
Парк на території житлового комплексу Creator City
Парк на території житлового комплексу Creator City
Парк на території житлового комплексу Creator City
Парк на території житлового комплексу Creator City

Застройщик планирует разместить в жилом комплексе детские и спортивные зоны, места для отдыха, спортклуб с бассейном, медицинский центр.

По проекту, в Creator City будет детский сад и школа – сейчас застройщик ведет переговоры с несколькими образовательными компаниями. На первых этажах домов планируют открыть рестораны, кафе, салон красоты и магазины.

Рядом с Creator City отлично развита городская инфраструктура: есть современная клиника, детские сады и гимназии. Рядом расположены несколько офисных центров и четыре топовых киевских вуза: медуниверситет им. Богомольца, КПИ, экономический университет и институт международных отношений.

Інфраструктура на території Creator City
Інфраструктура на території Creator City-min
Інфраструктура на території Creator City
Інфраструктура на території Creator City
Інфраструктура на території Creator City

На крыше одного из домов будет открытая терраса. В каждой квартире установят систему «умный дом» и индивидуальную систему контроля климата компании LG – это позволит экономить на отоплении до 40%.

Этот жилой комплекс – перспективная инвестиция. Прежде всего благодаря развитой инфраструктуре как внутри объекта, так и в радиусе 2–3 км вокруг него. Все эти факторы гарантируют хороший спрос на аренду. Возврат инвестиций в Creator City – порядка 7,5–8,5 года. Для Киева это очень хороший показатель.

Заработать на инвестициях до 50%

Купил участок втридорога

Я хоть и опытный инвестор в недвижимость, но и у меня были ошибки. В 2007 году я за $45 тыс. – почти все семейные накопления – купил в селе Путровка возле Василькова земельный участок на 15,5 сотки. Он находится в поле, коммуникаций там нет.

В то время и земля, и недвижимость активно росли в цене – однокомнатная хрущевка в Киеве стоила $85–90 тыс. Вместо того, чтобы продавать, когда все покупают, я поддался общему ажиотажу. Но вскоре за ростом последовал финансовый кризис 2008 года. Сейчас этот участок стоит $15 тыс., и я пока что не могу решить, что делать с ним дальше.

Крупных неудач ни у меня, ни у моих друзей не было. Все-таки инвестиции в недвижимость – одни из наименее рисковых наряду с покупками произведений искусства и антиквариата.

Но риск есть в другом – в поиске жильцов, если планируете сдавать квартиру. Аренда – хороший вариант для пассивного дохода. Но чтобы быстро найти квартиросъемщика, не стоит проводить дизайнерские эксперименты – делать ремонт в стиле хоббита или ретро 50-х. Квартиры с авторским ремонтом могут долго простаивать. «Инвесторский», как я его называю, ремонт в минималистичном стиле и все необходимое – залог успеха.

Небольшой пример из жизни: одна моя знакомая купила квартиру по цене $1 тыс. за кв. м и вложила $1,2 тыс. за кв. м в ремонт. Она покупала квартиру для себя, но если рассматривать квартиру как бизнес, то, на мой взгляд, стоимость ремонта не должна превышать $500 за метр.

Квартира под аренду в правильном месте – это базовый инвестиционный инструмент. Вы можете снимать для себя более комфортную квартиру, доплачивая разницу в цене. Или уехать жить за границу и получать при этом пассивный доход в Киеве. Почему я говорю о Киеве? В Европе срок возврата инвестиций в недвижимость сейчас порядка 20 лет. У нас же можно найти квартиры, которые окупятся за 7,5–8,5 года.

Заработать на инвестициях до 50%

Дмитрий Струк, арт-куратор и директор по развитию строительной компании «Креатор-Буд»

Основные правила инвестора

Меня часто спрашивают, кому стоит инвестировать в недвижимость. На этот вопрос я отвечаю: «Всем, кто хочет обеспечить себе безбедную старость».

Когда лучше начать инвестировать в жилье? Я сформулировал несколько правил для новичков:

  1. Покупайте квартиру, если у вас есть 30–40% для первого взноса. Застройщики в таких случаях часто дают специальные условия, и за 1,5–3 года можно закрыть сделку без кредитов.
  2. Выбирайте договор в рассрочку от застройщика без банковского кредита. Заключая договоры с участием банков, вы рискуете переплатить за вашу квартиру в 2–2,5 раза.
  3. Покупайте квартиру, когда будете уверены, что регулярные платежи не будут для вас обременительны. Тогда вы сможете не экономить на развлечениях и путешествиях.
  4. Изучайте рынок, проверяйте документы и репутацию застройщика и первого лица компании и анализируйте их последние построенные объекты.
  5. Любую инвестицию делайте с холодным умом. Просчитайте риски, чтобы не оказаться в ситуации, когда вам не хватает на долгожданный отпуск. 

Пословица «семь раз отмерь, один раз отрежь» хорошо описывает стратегию для покупки квартиры. На инвестициях в недвижимость нельзя стать миллионером за один день, но зато они гарантируют вам стабильный и уверенный рост актива и дохода от аренды. И, конечно, обеспечивают надежную денежную подушку на случай любого форс-мажора.

Партнер проекта?

Заработать на инвестициях до 50%

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: