Балі, Туреччина, Дубай: де та для кого будують українські девелопери

Чи варто очікувати, що українські девелоперські компанії стануть помітними гравцями на міжнародному ринку нерухомості? З якими викликами вони стикаються? Чим вирізняється робота на закордонних ринках від девелопменту в Україні? На всі ці запитання я намагатимусь дати відповідь у цій колонці.

Вже кілька років я живу та працюю в турецькому місті Аланія. Тут, у Туреччині, моя компанія Hayat Estate розвиває сім девелоперських проєктів – в Аланії, Анталії та Мерсіні. Крім цього, моя компанія здійснює продаж нерухомості в різних точках світу: в Туреччині, в ОАЕ, на Балі, Пхукеті та в інших місцях.

І що далі, то частіше я стикаюся з українськими девелоперами, які здійснюють будівельні проєкти у різних країнах світу. Я поспілкувався з кількома українськими девелоперами, моїми знайомими, які ведуть свою діяльність за кордоном, і надам їм можливість поділитись своїм досвідом у форматі прямої мови.

Українські девелопери розвивали власні будівельні проєкти за кордоном ще до початку повномасштабного вторгнення. Я знаю кілька компаній, які вже понад десятиліття працюють на європейському ринку нерухомості, а також у Південно-Східній Азії. Вважаю, що головним мотивом виходу на закордонні ринки стало для них не бажання збільшити прибуток, адже український ринок до повномасштабного вторгнення демонстрував стабільне зростання, а прагнення диверсифікувати бізнес, а також легалізувати свої статки в Європі. При цьому робота за кордоном пов’язана з багатьма труднощами, про які я розповім нижче.

Марина Білобровська, співзасновниця компанії Big Waves Development

Ми обрали для своєї діяльності Балі тому, що цей індонезійський острів є світовим центром тяжіння. Туристи та мандрівники з усього світу так чи інакше мріють сюди потрапити. Ми побачили тут вражаючий попит на житло з боку іноземних інвесторів і проаналізували інвестиційну привабливість місцевої нерухомості та дохідність від здачі в оренду. Ми розуміємо, що будівельний бум на Балі – це не постійна історія, але впевнені, що найближчим часом цей тренд буде зберігатися.

Працювати на індонезійському будівельному ринку досить складно, тому що ти весь час маєш враховувати велику кількість релігійних свят та пов’язаних з ними вихідних. Взагалі місцеві релігійні аспекти впливають на різні фактори.

Навіть для того, щоб почати будівельні роботи, ти маєш спочатку дочекатися, поки з майданчика виженуть злих духів.

Хоча ми багато чули про те, що місцевим робітникам не вистачає досвіду та мотивації, ми на щастя маємо доволі позитивний досвід співпраці з ними.

Зараз ми розвиваємо на Балі два девелоперські проєкти різного типу – це комплекс вілл і житловий комплекс з апартаментами. Таким чином ми маємо можливість залучати інвесторів з різними потребами. Станом на зараз наші покупці – лише українці. За моїми відчуттями майже ніхто з них не розглядає ці інвестиції як придбання житла для себе, всі вони планують заробити на перепродажу об’єктів нерухомості або на здачі в оренду.

Після початку повномасштабного вторгнення, коли більшість будівельних проєктів в Україні були заморожені, а перспективи українського ринку нерухомості стали виглядати аж ніяк не радісними, багато девелоперів почали шукати можливості, як реалізувати себе в інших країнах. Здебільшого це стосується девелоперів, що вели свою діяльність у містах, яких так чи інакше торкнулася війна. Наскільки я знаю, девелопери заходу України майже не відчули спаду. Деякі компанії повністю переорієнтувалися на зарубіжжя, але багато хто продовжує вести діяльність і в Україні, і за кордоном.

Найбільш перспективними напрямками для пошуку нових можливостей природно стали ті країни, які переживають зараз будівельний бум. Насамперед це Туреччина, де останні кілька років здійснюється будівництво цілих нових районів – це стосується таких курортних міст, як Аланія, Анталія і Мерсин. Потім – супер-популярні серед туристів острови Балі та Пхукет. Один із найгучніших українських проєктів на Балі – це масштабний готельний комплекс Taryan Dragon, будівництво якого здійснює компанія Taryan Group.

І звісно, Дубай, де будівельний бум не припиняється вже кілька десятиліть. Також я спостерігаю за виходом українських девелоперів на ринки європейських країн: Іспанії, Хорватії, Румунії, Угорщини, Словаччини, Німеччини.

Михайло Тарасюк, співзасновник компанії Big Waves Development

З початком повномасштабного вторгнення наш девелоперський бізнес в Україні сильно просів. Тому ми вирішили шукати нові ринки, де можна реалізувати наші амбіції. На Балі я бував декілька разів до цього і ще у 2022 році розглядав цей острів як можливий новий напрямок для розвитку бізнесу.

Балійська специфіка чимось схожа на українську.

Тут присутня корупційна складова, багато питань вирішується завдяки особистим відносинам.

Завдяки тому, що Балі знаходиться у поясі високої вулканічної та сейсмічної активності, тут особливі вимоги до будівництва та до висотності будинків. Також треба враховувати відстані від храмів та інших святих місць, поважати місцеві традиції та обережно ставитися до рисових полів, які охороняються ЮНЕСКО.

Наша мета – розпочати на Балі будівництво великих житлових комплексів готельного типу, які будуть містити все, що необхідно для комфортного життя: ресторани, SPA, коворкінги тощо. Тобто такі комплекси, на території яких можна буде перебувати довгий період, навіть не покидаючи їх.

В перший рік нашої діяльності на Балі головними нашими покупцями були українці. Тепер картина змінюється – у нас купують житло європейці, американці, канадці, китайці. Українці зараз складають приблизно половину нашого кола клієнтів.

Зрозуміло, діяльність на закордонних ринках пов’язана із низкою специфічних моментів, які українським девелоперам доводиться враховувати у своїй роботі. Якщо говорити про Європу, то тут будівельний бізнес жорстко регламентований і корупція зведена до мінімуму: «вирішувати» як в Україні не вийде.

У Туреччині – досить суворі будівельні норми, які значно посилилися після лютневого землетрусу. При цьому низку питань, пов’язаних із отриманням дозволів на будівництво в Туреччині, як і в Україні, можна пролобіювати, використовуючи особисті зв’язки.

Але при цьому в Туреччині девелоперам доводиться стикатися і з законодавством, що постійно змінюється, і з заплутаною системою оподаткування, і зі специфічним менталітетом партнерів і будівельників.

Що стосується індонезійського острова Балі, то це більш «дикий» ринок, частково корумпований. Те саме стосується і тайського острова Пхукет.

Але загалом можу припустити, що українські девелопери, заходячи на ринки інших країн, здебільшого не зустрічають ворожнечі, адже вони спрямовують інвестиції в країну та дають роботу місцевим будівельникам.

Щодо загальної схеми роботи за кордоном, то вона мало відрізняється від тієї, з якою українські девелопери мали справу на Батьківщині. На початковому етапі будівництва ти вкладаєш власні кошти, потім залучаєш інвестиції приватних покупців.

Для залучення приватних інвесторів девелопери, перш за все, використовують свої контакти, напрацьовані в Україні. Адже багато українців прагнуть зараз диверсифікувати свої капітали, а тому активно вкладають їх у закордонну нерухомість. Коли напрацьована в Україні база клієнтів закінчується, девелопери запускають маркетингові інструменти, спрямовані на залучення інвесторів із різних країн, а також розпочинають активну співпрацю з місцевими агентствами нерухомості.

Антон Тараненко, СЕО компанії ANTA GROUP

Ми почали активно інвестувати за кордон у 2021 році. Обирали найбільш привабливі в плані інвестицій ринки – одним з них була Туреччина. Інший напрямок – Дубай. Також придивлялися до Південно-Східної Азії. Але зупинилися на Туреччині, тому що побачили високу туристичну привабливість цієї країни.

У якості плацдарму обрали Анталію – велике курортне місто на узбережжі Середземного моря, з дуже добре розвинутою інфраструктурою. Ми одразу знайшли тут партнера-забудовника і вирішили разом з ним розвивати наш перший закордонний проєкт.

Другий ринок, на який ми вийшли – це Балі. Я відвідав острів у 2022 році й зрозумів, що цей ринок дуже швидко зростає. Тоді ми почали шукати на острові ділянку під будівництво і знайшли її за декілька місяців.

Якщо говорити про специфіку роботи у Туреччині, то треба враховувати багато правових норм, які стосуються отримання дозволів на будівництво, кількості іноземців, які можуть працювати у твоїй компанії та інше.

Цікавий момент: у Туреччині не вимагають пояснювати походження грошей, на які клієнт купує нерухомість. Навіть якщо ти привіз валізу готівки, ти просто кладеш ці гроші на рахунок у місцевому банку і купляєш на них житло. Це пояснюється тим, що Туреччина намагається залучити якомога більше інвестицій з-за кордону, та спростити процес інвестування – на відміну від Європи.

На Балі ситуація інша – отримати ліцензію на будівництво там не так вже й складно. Але на острові діють доволі жорсткі стандарти будівництва, які регулюють висотність будівлі і інші аспекти. Наприклад, архітектура має відповідати місцевому стилю. А перед початком будівництва ти маєш провести серію релігійних ритуалів на будівельному майданчику. Як і в Туреччині, тут не треба пояснювати походження грошей, на які ти купуєш нерухомість.

Наші ключові покупці у Туреччині – це українці і громадяни інших країн колишнього СРСР. Але наша мета – залучати якомога більше турецьких покупців. На Балі житло у нас купують не лише українці, а й австралійці, мешканці ЄС та громадяни азійських країн.

Можу припустити, що ті українські девелопери, які були сильні на вітчизняному ринку, будуть так само сильні і на закордонних ринках, оскільки мають необхідні обсяги коштів, досвід і великі клієнтські бази.

Чудес не буває – чекати на чарівний прорив тільки тому, що ти вийшов на ринок іншої країни, не варто. Ті компанії, які розвивали в Україні невеликі проєкти, запускають в інших країнах проєкти аналогічного масштабу. А такі великі гравці, як Taryan Group, дозволяють собі замахнутися на масштабні проєкти.

Є всі підстави вважати, що в найближчому майбутньому присутність українських девелоперів за кордоном посилюватиметься і варто чекати нових проєктів з українським корінням на ринках різних країн – як локальних об’єктів, так і масштабних.