Зменшився попит і змінилися побажання українців: «Інтергал-Буд», Avalon, РІЕЛ і не тільки розповіли про ситуацію на ринку нерухомості

Повномасштабна війна змінила ринок нерухомості в Україні. Сьогодні цей сектор стикається з постійними викликами, а у перші місяці вторгнення будівництво взагалі зупинилося. Як відзначають забудовники, попит на житло суттєво знизився, а українці майже не інвестують у нерухомість. 

Як початок війни вплинув на ринок нерухомості та яка зараз ситуація. Колаж: MC.today

Ми розпитали представників будівельних компаній «Інтергал-Буд», Avalon, РІЕЛ, Arha Group та «Синергія», як війна вплинула на будівельну галузь, які труднощі доводиться долати та у якому стані зараз ринок нерухомості в Україні.

Анна Лаєвська, комерційна директорка «Інтергал-Буд»

Анна Лаєвська розповіла, що «Інтергал-Буд» відновив роботу весною 2022 року. Колаж: MC.today

Через повномасштабне вторгнення будівельна галузь в Україні зупинила роботу на декілька місяців. Тоді, за словами Анни Лаєвської, компанія «Інтергал-Буд» використовувала наявні матеріали та техніку для будівництва фортифікацій поблизу столиці. 

«Після 24 лютого 2022 року на будмайданчиках настала тиша. Ніхто не розумів, як далі працювати. Потрібен був адаптаційний період. Та вже навесні ми поновили роботи на своїх об’єктах. Спершу у західному регіоні, трохи згодом – у Києві», – розповіла Лаєвська.

Комерційна директорка «Інтергал-Буд» каже, що згодом поступово відновилися і продажі, хоча обсяг угод і був мізерним, у порівнянні з довоєнними показниками. Проте ті компанії, що змогли накопичити достатньо ресурсу або мали власні фінансові резерви, швидко наростили темпи. 

«Інтергал-Буд» добудував 400 тисяч квадратних метрів нерухомості за час війни. Фото: facebook.com/IntergalBud

Компанія «Інтергал-Буд» за період повномасштабної війни добудувала близько 400 тис. квадратних метрів нерухомості. Робота продовжувалася навіть попри те, що доводилося шукати нових постачальників, змінювати логістичні ланцюжки, долати кадрову та енергетичну кризу.

На її думку, одна з ключових проблем ринку наразі – стрімке зростання собівартості будівництва, яке обмежує девелоперів у гнучкості ціноутворення. 

«Протягом війни сформувалась нетипова ситуація, коли готові квартири в будинках, зведених за меншої собівартості, коштували майже стільки ж, скільки пропозиція середнього етапу готовності. А нові об’єкти, принаймні у столиці, майже не будували», – пригадала Анна.

• Цікаво: «Не варто очікувати на зниження цін»: забудовник «Інтергал-Буд» про сьогоднішній ринок нерухомості

На початку вторгнення «Інтергал-Буд» імпортував частину будматеріалів. Фото: facebook.com/IntergalBud

Чи були проблеми з будматеріалами? Лаєвська каже, що у 2022 році ситуація була складною, адже виробничі потужності були пошкоджені або знищені під час бойових дій. 

«Найбільш критичною ситуація була у металургійній галузі, довелося шукати нових постачальників. З рештою матеріалів також були проблеми – бракувало сипучих сумішей, бетону, керамоблоку. Частково нестачу ми замінили імпортом», – розповіла вона.

Анна додала, що наразі ситуація з будматеріалами покращилася. Багато українських виробників відновили роботу. 

Чи планує «Інтергал-Буд» вийти на міжнародний ринок? Материнська компанія Intergal Group долучила українського забудовника як експерта для реалізації декількох проєктів в Угорщині та Німеччині у співпраці з локальними партнерами. 

Проте, головна увага забудовника все ж зосереджена на будівництві в Україні. 

«Саме український ринок іноземний інвестор вважає найбільш перспективним, з погляду зростання попиту та ціни. По-перше, Україна щодня втрачає житловий фонд внаслідок війни, і він потребує відбудови. По-друге, житло українців загалом потребує оновлення, адже це застарілий фонд, залишений у спадок з радянських часів», – пояснила Анна.

За словами Лаєвської, співпраця на нових ринках дає нові знання. Найбільш нетиповим об’єктом для них наразі є замок 17 століття у Німеччині. «Інтергал-Буд» виступає в цьому проєкті консультантом та партнером-девелопером у реставрації його під житлову нерухомість. Також компанія долучилася до будівництва житлових комплексів у Лейпцигу та Будапешті.

Роман Давимука, СЕО компанії Avalon (Львів)

Роман Давимука розповів, що на початку повномасштабного вторгнення зупинився продаж квартир. Колаж: MC.today

Як пояснив Роман Давимука, за понад два роки повномасштабної війни на ринку нерухомості було кілька циклів настроїв:

• У 2022 році продажі нерухомості, практично, зупинилися.
• У 2023 році ті забудовники, хто не зупиняв будівництво на початку вторгнення, мали хороші результати. За словами Давимука, за минулий рік ринок первинної нерухомості у Львові відновився лише до позначки 40%.
• «У 2024 році ринок нерухомості відчутно “охолонув”, хоча зупинки будівництва немає», – зазначив Давимука.

Роман Давимука з Avalon каже, що попри проблеми ринок нерухомості працює. Фото: facebook.com/inc.avalon

Чи були проблеми з будівельними матеріалами? CEO Avalon зазначив, що у перші місяці повномасштабного вторгнення був дефіцит. Проте зараз ринок адаптувався, хоч і деякі будматеріали стали менш популярні через здорожчання.

Роман Давимука наголосив, що зараз будівництво важче вести через брак людських ресурсів, проте зупинки на ринку нерухомості немає.

«Підходи до проєктів принципово не змінились, хоча і є нові норми, як-от укриття з підвищеним стандартом інклюзивності, альтернативне живлення тощо. Мене радує, що протягом війни якість проєктів на ринку нерухомості підвищується», – додав він.

Чи планує Avalon виходити на міжнародний ринок? Давимука відповів, що львівська компанія належить до міжнародного холдингу, який має девелоперські напрямки в європейських країнах. Проте Avalon поки немає намірів виходити в інші міста чи країни.

Ростислав Мельник, генеральний директор Корпорації нерухомості РІЕЛ

Ростислав Мельник розповів, що війна спричинила проблеми на ринку нерухомості. Колаж: MC.today

Ростислав Мельник наголосив, що одним із головних наслідків повномасштабної війни стало зменшення попиту на житло. Люди менше інвестують в нерухомість через невизначеність майбутнього та військові ризики.

«Водночас ті, хто сьогодні таки купує нерухомість, почали більше уваги приділяти готовим проєктам, а також помешканням з покращеними умовами безпеки та комфорту. Покупцям важлива наявність бомбосховища або підземного паркінгу в комплексі, генераторів, систем автономного опалення тощо», – зауважив гендиректор РІЕЛ.

РІЕЛ за останні два роки завершила і ввела в експлуатацію понад 20 об’єктів в Україні. Фото: facebook.com/rielua

За словами Ростислава Мельника, на початку повномасштабної війни на будівельних майданчиках були проблеми: з електропостачанням, логістикою та браком кадрів.

«Ще під час пандемії Covid-19 ми розробили кілька антикризових планів, які передбачали переформатування процесів і роботи команди в екстремальних ситуаціях. Звісно, повномасштабну війну ми не прогнозували, проте завдяки цьому розуміли, як діяти, і відповідно – вистояли і продовжили працювати», – розповів він.

Корпорація РІЕЛ від початку повномасштабного вторгнення завершила і ввела в експлуатацію понад два десятки об’єктів у Києві та Львові.

Як війна вплинула на ринок будівельних матеріалів? Як розповів Ростислав Мельник, багато виробництв зупинили діяльність через бойові дії та логістичні проблеми. Це спричинило дефіцит цементу, арматури та інших будматеріалів. Забудовники були змушені шукати альтернативи та замовляти матеріали з-за кордону. 

З часом ситуація стабілізувалася: частина підприємств відновила виробництво, деякі релокували свої потужності, а ще – з’явилися нові виробники. Тому сьогодні дефіциту будматеріалів немає.

Ігор Ільчишен, засновник девелоперсько-інвестиційної компанії Arha Group

Ігор Ільчишен, що попит на нерухомість суттєво впав після початку повномасштабної війни. Колаж: MC.today

Ігор Ільчишен вважає, що повномасштабна війна змінила попит на нерухомість в Україні – він зменшився (в літній період десь до показників 20%-30% від тогорічного). Натомість зросли терміни здачі великих об’єктів.

За його словами, така ситуація склалася, бо забудовникам важко спланувати графіки робіт, а ще – на це впливає брак персоналу.

Через війну з’явилися нові будівельні норми, а деякі компанії почали страхувати житло від обстрілів. Фото: проєкт POTAY від Arha Group

До того ж у нових реаліях змінилися державні будівельні норми. Тепер від забудовників вимагають створення спеціальних приміщень та бомбосховищ. 

Ільчишен також зазначив, що через війну деякі страхові компанії почали страхувати житло від військових ризиків (влучання дронів та ракет), раніше такого на ринку не було.

Чи планує Arha Group вийти на міжнародний ринок? Засновник зізнався, що компанія обмірковує про нові ринки, але з погляду туристичної дохідної нерухомості. Зокрема, розглядають можливість будувати нерухомість в Іспанії через великий попит.

«Негативні очікування населення Східної Європи щодо розширення війни на територію ЄС сприяють бажанню створити “підстраховку” для життя. Проте в Іспанії влада затримує прийняття відповідних рішень – іноді цей період займає до 2 років», – розповів Ігор Ільчишен.

Сергій Волкошовець, комерційний директор Будівельної групи «Синергія»

Сергій Волкошовець розповів, що «Синергія» відновила роботу через три місяці після початку вторгнення. Колаж: MC.today

Сергій Волкошовець пояснив, завдяки чому Будівельна група «Синергія» змогла адаптуватися у нових реаліях:

• Швидке відновлення. «Синергія» відновила роботу на будмайданчиках вже в травні 2022 року.
• Зміцнення українського виробництва. Компанія використовує українську продукцію, відмовившись від імпорту в багатьох сферах.
Курс Розмовної англійської від Englishdom.
Після цього курсу ви зможете спілкуватись з іноземцями і цікаво розкажете про себе.
Приєднатися
• Підтримка економіки та створення робочих місць. «Синергія» забезпечує українців робочими місцями, сплачує податки та підтримує українську економіку.

Сергій Волкошовець помітив, що українці почали частіше купувати вже готове житло. Фото: facebook.com/synergybud.ua

За його словами, через повномасштабну війну в Україні зростає попит на готове житло. Зокрема, у першій половині 2024 року найбільше купували готову нерухомість, здача якої запланована на кінець року. На його думку, це пов’язано з кількома чинниками:

– Люди обирають квартири для власного проживання.
– Українців менше цікавлять інвестиції на ранніх стадіях будівництва.
– Через війну виникла потреба в негайному переїзді з територій, де ведуться активні бойові дії.

«Зріс попит на придбання житла в розтермінування, що свідчить про зниження купівельної спроможності українців. А ще – люди частіше шукають житло з готовим ремонтом, щоб переїхати у власну квартиру якомога швидше. Ключові пріоритети при виборі квартири: автономне опалення та наявність укриття», – зазначив Волкошовець. 

Раніше ми розповідали, скільки часу та у яких сферах потрібно працювати, аби купити квартиру в Україні. Для дослідження використовували вартість первинної та вторинної нерухомості й середню заробітну плату у різних містах.