logo
24 Nov 2021

«Новый налоговый закон может перевернуть рынок»: почему скупать недвижимость станет так выгодно

Максим Могильницкий BLOG

Управляющий партнер адвокатского объединения «Могильницкий и партнеры»

Возможно, в ближайшем будущем вкладываться в недвижимость в Украине станет еще выгоднее. Если инвестировать в жилье и продать его в течение ближайших трех лет, то можно отлично сэкономить на налогах.

Но, правда, не все так гладко в новом налоговом законодательстве. В документе есть свои недоработки. О том, какие именно и что вообще изменится, я и хочу сегодня рассказать.

Новый законопроект

В Верховной Раде Украины ко второму чтению готовится законопроект №5600 про налог на доходы физических лиц при продаже недвижимости.

И внешне кажется, что все сделали к лучшему. Ставка 18% на третью в год продажу осталась. Но теперь и по ставке 5%, и по ставке 18% из дохода от продажи недвижимости можно убирать расходы на ее покупку. Ставка в 5% касается второй продажи квартиры в год, что пробыла у вас в собственности менее трех лет, а также продажи нежилой недвижимости.

Максим Могильницкий

Это революционное изменение. Оно в состоянии перевернуть все тенденции на рынке. Все потому, что в итоге в большинстве случаев налогов будут платить меньше, чем ранее. Даже при формальной ставке в 18%.

Этот прогноз не сработает, только если между стоимостью покупки и продажи недвижимости будет большая разница.

В целом же состоятельные покупатели смогут еще активнее скупать недвижимость по хорошей цене. И теперь им не нужно опасаться необходимости платить 6,5% налога от всей стоимости продажи, если в ближайшие три года выгодно продать квартиру почему-то не выйдет.

Также новые налоговые изменения мотивируют показывать реальную стоимость недвижимости при покупке, чтобы уменьшить в будущем налоги при ее продаже.

Для наглядности привожу таблицу (расходы на приобретение квартиры – 1 млн грн):

Продажная стоимость / процент прибавочной стоимости относительно расходов на приобретение Размер налогов сегодня при второй и более продаже в год или жилья, которое в собственности менее трех лет, или нежилой недвижимости Размер налогов по новому законопроекту в случае принятия

(в скобках – сэкономленная или увеличенная сумма в деньгах и процентах)

При второй и более продаже в год или жилья, которое в собственности мене трех лет, или нежилой недвижимости При продаже третьего в год и каждого последующего объекта недвижимости
1 млн грн

0 %

65 тыс. грн 0 грн

(-65 тыс. грн или -100%)

0 грн

(-65 тыс. грн или -100%)

1,1 млн грн

+10 %

71,5 тыс. грн 6,5 тыс. грн

(-65 тыс. грн или -90,9%)

19,5 тыс. грн

(-52 тыс. грн или -72,7%)

1,2 млн грн

+20 %

78 тыс. грн 13 тыс. грн

(-65 тыс. грн или -83,3%)

39 тыс. грн

(-39 тыс. грн или -50%)

1,5 млн грн

+50 %

97,5 тыс. грн 32,5 тыс. грн

(-65 тыс. грн или -66,7 %)

97,5 тыс. грн

(0 грн или 0%)

2 млн грн

+100 %

130 тыс. грн 65 тыс. грн

(-65 тыс. грн или -50 %)

195 тыс. грн

(+65 тыс. грн или +50%)

Квартира родственникам: купить или продать

Итак, предположим, что недвижимость находится у вас в собственности более трех лет. Тогда в определенных случаях будет смысл ее все-таки продавать по максимально высокой цене (подчеркиваю, если велика вероятность продажи близким родственником до истечения трех лет с момента приобретения).

Да, придется уплатить сбор в Пенсионный фонд в размере 1%, который при дарении не платится, но зато можно будет свести к нулю НДФЛналог на доходы физических лиц и военный сбор. А это экономия до 6,5%.

Впрочем, если вы купили жилье по рыночной цене, которая приближена к цене дня отчуждения, то прежде чем подарить его близкому родственнику или продать уже по новым налоговым правилам, нужно будет крепко подумать.

«Упущения» депутатов

Так или иначе, но обновленный ко второму чтению текст законопроекта все еще требует корректировки. Я говорю лишь о том, что из него стоит убрать ряд «неопределенностей», иначе на практике все может не заработать.

Поясняю почему:

  1. В проекте есть неудачная формулировка о том, что доход от продажи недвижимости «может быть уменьшен» за счет расходов на его приобретения, а не «уменьшается» по факту. То есть получается, что налоговая на свое усмотрение «сможет» где-то уменьшать налогооблагаемый доход, а где-то нет? Как показывает практика, такие законодательные нормы нужно прописывать максимально четко и безальтернативно. Поэтому, надеюсь, «предположительный» тон здесь закрался не специально и будет откорректирован.
  2. Уменьшать доход, который облагается налогом, можно будет только в следующем году, как планируется. Налоговики смогут это делать, когда будет подаваться декларация за прошедший год, в котором вы, допустим, продавали недвижимость. Но про нотариусов, которые должны бы контролировать оплату налогов, в законопроекте нет ни слова. Им пока не дали право учитывать расходы на приобретение недвижимости, чтобы контролировать уплату налога в полном объеме.

Что ж, о внесении соответствующей правки в пункт Налогового кодекса о нотариусах, похоже, просто забыли. И нотариусы по-прежнему обязаны будут регистрировать сделку только при наличии документа об оплате налога.

Презюмируют, что оплата должна быть в установленном законом размере. Но ставки ведь в новом законе увеличились. То есть придется платить по ставке 6,5% или 19,5%, а потом в следующем году пытаться вернуть суммы, которые были излишне уплачены. Очевидно же, что это достаточно хлопотно и долго. Поэтому хотелось бы, чтобы и это «упущение» депутаты ко второму чтению все же устранили.

Выводы делаем сами. Для этого взглянете еще раз на таблицу.

Я лично думаю, что можно и задуматься над инвестициями в жилье, чтобы потом продать его в течение ближайших трех лет. В таком случае экономия на налоговых сборах наиболее очевидна.

Этот материал – не редакционныйЭто – личное мнение его автора. Редакция может не разделять это мнение.

По теме:

Вакансии

Разместить вакансиюЕще 25 вакансий

Вдохновляющие компании

S-PRO

Наша компания – о людях и экспертизе. У нас работают крутые IT-специалисты – они делают технологические продукты, которые развивают бизнес.

История IT-компании S-Pro. Стартовали в 2014-м, делаем финтех-решения, сегодня нас 170 человек
Playrix

За 16 лет компания в 300 раз выросла по количеству сотрудников.
Больше тысячи из них работают в Украине.
Отправить резюме

Вакансии компаний

РАЗМЕСТИТЬ ВАКАНСИЮ
ЗА 1600 ГРН

Маркетолог

Workit Space, Киев

Інтернет-маркетолог

Наукові публікації, Киев
25 000 грн

ЕЩЕ 22 ВАКАНСИИ

Спецпроект

Вдохновляющие компании-работодатели

Alfa
«БИОСФЕРА»

Ваша жалоба отправлена модератору

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: