5 лет назад мы управляли небольшим складом, а сейчас строим бизнес-центры в Киеве. Вот наша история

Сегодня Alterra Group – это 350 тыс. кв. м площадей (приблизительно 50 футбольных полей), сданных в аренду, более 40 проектов в управлении и пять девелоперских объектов. Наша компания уже пять лет занимается профессиональным управлением объектами и за долгие годы, мы уверены, наработала экспертизу в секторе складской недвижимости.

А когда-то все начиналось с трех человек и идеи. О том, как создать культуру управления недвижимостью в стране, вырастить компанию и построить свой офисный центр, я расскажу дальше.

От трех сотрудников до собственного бизнес-центра 

Все началось пять лет назад с разговора на кухне, как часто бывает. Это было первое официальное собрание будущей компании Alterra Group. Тогда я, Дмитрий и Виктория (сооснователи Alterra Group) решили, что пора создавать свое дело. 

У нас троих был профессиональный опыт в коммерческой недвижимости. Виктория была руководителем в брокерской компании, мы с Димой работали со складской недвижимостью. 

Основываясь на своем опыте и ощущениях, мы понимали, что украинский рынок управления недвижимостью имеет огромный потенциал и только начинает развиваться. Поэтому единогласно решили двигаться в этом направлении.  

На старте все занимались одной ключевой задачей – развитием компании. Наши клиенты – это собственники объекта недвижимости и арендаторы. Если с поиском вторых особых трудностей не возникало, то найти владельца помещения – настоящий квест. 

У нас были три главных метода поиска собственника. 

1. Отработка территории. Первый и, пожалуй, самый эффективный способ. Мы садились в машину и начинали объезд по объектам промзоны. Так мы убивали несколько зайцев: получали контакт с собственником, исследовали рынок, изучали его потребности и постепенно адаптировали под них свои задачи.
2. Сарафанное радио. Спустя несколько реализованных проектов клиенты начали рекомендовать нас своим коллегам и друзьям. 
3. Участие в мероприятиях. Вот она – та самая сила нетворкинга. Знакомясь на разного рода конференциях, часто можно встретить собственников недвижимости, которые нуждаются в сдаче своего объекта или профессиональном управлении им. 

Первого клиента мы нашли спустя месяц после основания компании. Это было простаивающее складское помещение площадью 9 тыс. кв. м. Наша небольшая, но амбициозная команда полностью погрузилась в проект на шесть месяцев, уделяя ему 80% времени. Проделали много работы: восстановили коммуникации и электрику, все отремонтировали. У нас получилось оперативно сдать объект в аренду. 

С этим клиентом мы продолжаем работать по сей день, а 70% арендаторов с нами еще с того времени. С каждым новым объектом мы оттачивали нашу бизнес-модель, все больше понимали собственников и те услуги, которые им реально необходимы.

Как мы начали строить, а не только управлять

Когда компания только появилась, потенциальные клиенты не понимали, кто мы такие и что делаем. Наша законодательная база не предусматривает понятную модель управления недвижимостью. Нет документа, где расписано, как можно управлять объектом прозрачно для всех сторон. 

Каждому собственнику хотелось получить какие-то гарантии и минимизировать свои риски. Пока наша компания не стала известной, нам приходилось применять разные модели сотрудничества: мы несли финансовые риски, полностью брали объект в аренду за свой счет, инвестировали собственные  деньги. 

В Украине нет компаний, которые предоставляли бы аналогичный нашему перечень услуг. Нет компании с таким же послужным списком объектов в управлении. Мы единственные, кто может разработать модель проекта, найти участок под строительство, непосредственно построить объект, сдать его в аренду и обслуживать. Это стало возможным, потому что мы не боялись и набивали шишки. 

Одна из них стоила нам сотен тысяч. Чуть более двух лет назад мы получили складской проект, где стояла задача сдать его в аренду. Это помещение – бывший цех в районе метро «Шулявская» общей площадью 4 тыс. кв. м, которое много лет не эксплуатировалось. По разным причинам собственник не хотел в него вкладывать. В идеале он видел там одного арендатора, который мог бы адаптировать помещение под себя. 

Взвесив все за и против, мы решили инвестировать свои деньги. За два месяца планировали строительство с бюджетом в 400 тыс. грн, параллельно занимались поиском будущих арендаторов. 

Мы полностью отремонтировали крышу, провели электроэнергию, проложили канализацию, обновили пол и стены. В результате смета выросла вдвое, как и сроки строительных работ. Просчет произошел из-за спешки. Мы быстро просчитали смету под строительство и, естественно, уже по факту начало выплывать много дополнительных расходов. 

Из положительного – на четвертый месяц у нас уже были четыре из пяти арендаторов. Мы вышли на хорошие условия, и за 12 месяцев инвестиции полностью окупились. 

Взяли и построили украинский Palo Alto 

В 2019 году мы получили здание с непонятным назначением, которое никогда не эксплуатировалось. Здесь не было никаких коммуникаций, ремонт был сделан наполовину, территория заросла деревьями. Изначально на месте планировали строительство небольшого торгового центра, но что-то пошло не так, и работы заморозили на восемь долгих лет. 

Мы учли интересное территориальное расположение (здание находится между метро «Политехнический институт» и «Лукьяновская»), его технические показатели, высоту, планировки, спрос рынка и решили строить офисный центр. Как раз в 2017–2019 годах отмечалось активное развитие IT-компаний, которые до сих пор остаются ключевыми арендаторами в столичных бизнес-центров. 

Для нас это был новый уровень, ведь объект мы получили не под управление, а непосредственно под комплексную реконструкцию. Один из главных акцентов сделали на маркетинг. В концепцию проекта мы заложили эмоцию, которая отобразилась в дизайне и инфраструктуре. Бизнес-центр получил имя Palo Alto – как город в Кремниевой долине, свои узнаваемые цвета и шрифты. Более того, мы стали первыми, кто запустил таргетированную рекламу в социальных сетях под бизнес-центр. Результат – наш Palo Alto был заполнен арендаторами еще до ввода в эксплуатацию. 

Про девелопмент

Суть девелопмента – построить объект, который будет максимально эффективным. Для собственника это измеряется доходностью, для общественности – пользой. 

Palo Alto стал переломным для компании. В результате проделанной работы  рынок, потенциальные арендаторы и наши партнеры увидели качественный и современный образец офисной недвижимости. Сейчас в нашем послужном списке уже пять реализованных девелоперских объектов.  

Компания Alterra Group закрывает полный цикл услуги девелопмента и даже больше – это интересно как собственникам, так и инвесторам. К примеру, к нам приходит потенциальный клиент с задачей проинвестировать в строительство. Мы в свою очередь предоставляем решение: что можно построить, учитывая конкретный бюджет, как будет выглядеть будущий объект, какая окупаемость и дивиденды. Затем сами строим и обслуживаем объект. Это очень важно, потому что мы реализуем проект так, чтобы в дальнейшем было удобно эксплуатировать помещение.