Инвестиции в недвижимость: куда можно вложить деньги и когда они окупятся

По исследованиям компании Knight Frank, более 40% людей в мире легко меняет место жительства. Это значит, что аренда помещений – бизнес, который будет востребован.

House building and city construction concept: evening outdoor urban view of modern real estate homes

Редакция MC.today разобралась, что нужно знать и учитывать, если вы планируете делать инвестиции в недвижимость.

Что такое инвестиции в недвижимость

Покупка недвижимости – один из способов вложить деньги. Так вы как минимум сохраните вложенный капитал, а как максимум – сможете получать с него пассивный доход.

Виды инвестиций в недвижимость

Есть два вида инвестиций в недвижимость:

Капитальные. Их еще называют долгосрочными вложениями. Цель покупки недвижимости – сдача ее в аренду. Поэтому желательно с самого начала ответить себе на такие вопросы:

1. На какой период вы будете сдавать эту недвижимость: на год, посуточно или на сезон?


2. Кому вы будете ее сдавать? Есть смысл нарисовать портрет потенциального съемщика: социальный статус, уровень дохода и так далее.
3. Какие могут быть нюансы? Например, согласитесь ли сдавать недвижимость студентам, людям, у которых есть домашние животные, и так далее.

Долгосрочные вложения менее рискованны, но окупаются медленно. Это до 10 лет для посуточной аренды, и более 12 лет для долгосрочной.

Краткосрочные. Их же иногда называют спекулятивными, когда покупают недвижимость, чтобы потом ее перепродать. В этом случае желательно заранее понимать, через какое время или в какой момент можно вернуть деньги и когда это будет выгоднее всего. Например, перед сдачей дома в эксплуатацию или когда в дом заселяются.

Краткосрочные инвестиции могут окупиться быстрее, в течение 2–3 лет. Процент окупаемости достаточно высокий, но и рисков больше.

В обоих случаях можно вкладывать деньги как в уже существующие объекты, так и в те, которые только строятся.

В какую недвижимость инвестировать

Вариантов два: в жилую и коммерческую недвижимость. И ту, и другую можно искать на первичном и вторичном рынках. Еще можно купить недвижимость за границей.

Вот какие есть риски и преимущества каждого направления. Расчеты ориентировочные – рынок чутко реагирует на внешние обстоятельства.

Первичная

Это оптимальный вариант инвестиций в недвижимость как на длинной, так и на короткой дистанции.

Выгоднее всего покупать такую недвижимость, когда начинается строительство. Ближе к завершению та же квартира стоит на 25–30% дороже.

Но здесь высокие риски. Например, дом могут сдать в эксплуатацию на несколько лет позже заявленного срока. И это в лучшем случае. Хуже, когда строительство замораживают. Например, потому что у строительной компании нет нужных разрешений. Или потому что застройщик обанкротился.

О том, есть ли проблемные стройки в городе, стоит узнавать заранее. О проблемных стройках в Киеве можно узнать здесь.

Перепродажа квартиры может принести от 15% до 30% разовой прибыли, но нужно внимательно изучать договор с застройщиком. Особенно если сделка совершается до того, как инвестор получил документы на право собственности.

Анатолий Топал, руководитель Ассоциации профессиональных управителей недвижимостью Украины, Олег Приходько, заместитель и генеральный директор Greenol, Виктория Берещак, эксперт рынка недвижимости, Владимир Копоть, юрист, руководитель сервиса онлайн-проверки недвижимости Monitor.Estate, Анна Лаевская, коммерческий директор «Інтергал-Буд», говорят, что через продажу по переуступке прав в Украине продается от 10% до 25% квартир в новостройках.

Вторичная

На вторичном рынке жилье покупают чаще, если нужно сохранить деньги. Удачно перепродать такое жилье возможно, но чем старше дом, тем сложнее это сделать. А срок окупаемости растягивается от 10 лет.

При покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться с «небезопасной сделкой». Например, если у хозяина есть родственники, которые тоже имеют право на это жилье и не давали согласия на продажу своей части квартиры.

Когда вы покупаете новостройку, то сдавать квартиру в аренду можно только после ввода дома в эксплуатацию. Жилье со вторичного рынка можно сдавать сразу, если там есть ремонт и в некоторых случаях мебель.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость делится на несколько типов в зависимости от того, для какого бизнеса она предназначена. Вот основные: 

• Торговая – продуктовые и непродуктовые магазины, аптеки, торговые центры.
• Сфера услуг и развлечений – рестораны, кафе, клубы, гостиницы, развлекательные центры.
• Социальное назначение – офисы, медицинские центры. Недвижимость на вокзалах и в аэропортах тоже относится к этому направлению.
• Логистическая – склады, промышленные компании, производственные цеха и так далее.

Еще несколько лет назад большой популярностью пользовались офисные здания. Во время пандемии спрос на них упал. Но по словам Армана Саркисяна, замруководителя департамента представительства интересов собственников офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине, с середины весны 2021 года рынок ожил. Много договоров аренды заключается в бизнес-центрах, которые недавно ввели в эксплуатацию или находятся на финальной стадии стройки.

Окупаемость зависит от вида недвижимости и экономической и политической ситуации в стране.

Несмотря на карантин и массовый переход на удаленную работу, в 2021 году в Киеве ввели в эксплуатацию 155 тыс. кв. м офисной недвижимости. А по словам бывшего руководителя КО «Киевгенплан» Сергея Броневицкого, торговых площадей в столице уже больше, чем будет нужно городу в следующие 20 лет.

Источник: colliers.com

За границей

Можно купить недвижимость за границей. Например, в Венгрии в городке Эрд, что находится в 20 км. от Будапешта, на момент подготовки статьи предлагалась готовая однокомнатная квартира в новом доме за $65 тыс.

Цена однокомнатной квартиры в Венгрии. Источник: realty.co.hu

По такой же цене есть новостройки в Киеве.

Цена однокомнатной квартиры в Киеве. Источник: country.ua

Но для начала нужно разобраться в законах о недвижимости и налогах для иностранных инвесторов каждой конкретной страны. В Турции, например, украинцам нельзя покупать недвижимость в приграничных зонах. Подобные ограничения есть и в некоторых других странах.

Еще нужно найти проверенного специалиста, который поможет совершить сделку. Риск нарваться на мошенников есть в любой стране.

В то же время, если вы купите недвижимость в другой стране, то у вас будет больше шансов получить вид на жительство или гражданство. Вот в каких странах это возможно.

Источник: migrant.biz.ua 

Если вы решили покупать недвижимость за границей, нужно посчитать все возможные расходы. Это услуги специалистов, которые помогут подготовить договоры и внести информацию в реестры. А еще налоги, возможные гербовые сборы налог, который взимается при покупке недвижимости или земли. – Прим. ред. и банковские комиссии.

Преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость

Вот какие плюсы есть у инвестиций в недвижимость:

• Доступность. Чтобы вкладывать в недвижимость, необязательно иметь сразу всю сумму. Можно платить частями. И чтобы сдавать жилье, получать дополнительные знания тоже не нужно.
• Надежность. С каждым годом цена на недвижимость растет, а если и падает, то несущественно. Поэтому вы точно сохраните вложенные деньги.

Как менялись цены на жилье с 2014 по 2021 годы. Источник: misto.lun.ua

• Прибыльность, пусть и невысокая. Сдавать недвижимость в аренду можно от 4,4 тыс. грн в месяц. Даже эти деньги – неплохой бонус к зарплате.

Источник: dom.ria.com

• Средние риски по сравнению с другими видами инвестиций. Так, к самым надежным инвестициям относятся банковские вклады, государственные облигации и драгоценные металлы. К рискованным – криптовалюта и венчурные инвестиции. Инвестиции в акции и недвижимость находятся посередине.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, в юридической компании «Домправо» считают, что нужно быть готовым к таким минусам: 

1. Низкая ликвидность. Квартиру может быть сложно продать.
2. Дополнительные вложения. Со временем все изнашивается. Потому придется делать мелкий и косметический ремонт. Возможны и более крупные траты.
3. Налоги и документы.
Онлайн-курс Бізнес-аналіз. Basic Level від Ithillel.
В ході курсу студенти навчаться техніці збору і аналізу вимог, документуванню та управлінню документацією, управлінню ризиками та змінами, а також навчаться моделювати процеси і прототипуванню.
Приєднатися

Так, при покупке недвижимости, нужно:

1. Заплатить сбор в Пенсионный фонд – 1% от суммы покупки.
2. Оплатить услуги нотариуса, который вносит сведения в Государственный реестр.
3. Заплатить налог на недвижимость. Его ставка устанавливается органами местного самоуправления, но не может быть больше, чем 1,5% от суммы покупки. Расходы несут обе стороны сделки или одна из них, если есть такие договоренности.

Могут быть и самые неожиданные расходы, как, например, нужно погасить задолженность по алиментам.

При продаже недвижимости налогов больше.

• Зависимость от экономической обстановки в мире, стране и даже в конкретном регионе. Например, квартиры в Донецке и Луганске до 2014 года стоили дороже, чем сейчас.

Какие сегменты недвижимости популярны в Украине

Если говорить об аренде жилой недвижимости, то на сегодня одинаково популярны все сегменты. Елена Биберова, генеральный директор АН «Благовест» поделилась информацией, что в агентстве в декабре 2021 года провели 199 операций по аренде жилья.

• 26% людей снимали жилье до $500 в месяц.
Практичний інтенсивний курс з дизайну - Design Booster від Powercode academy.
Навчіться дизайну з нуля за 3 місяці і заробляйте перші $1000, навіть якщо ви не маєте креативного мислення, смаку або вміння малювати. Отримайте практичні навички, необхідні для успішної кар'єри в дизайні.
Зарееструватися
• 26% – снимали жилье от $500 до $1 тыс.
• 27% – снимали жилье от$1 до $2,5 тыс.

Если ориентироваться на эти цифры, то квартиры в разных ценовых категориях востребованы для аренды и могут приносить доход.

Если же говорить о продаже, то в прошлом году продали 368 735 объектов недвижимости – квартир, жилых домов и усадеб. Темпы продаж в течение года росли: если в первом квартале приобрели более 68 тыс. объектов, то в четвертом – около 120 тыс. Для сравнения: в 2020 году украинцы заключили 315 647 сделок.

Вот какую недвижимость выбирают инвесторы:

Какая недвижимость пользуется спросом у инвесторов. Источник: colliers.com

Минимальный чек для инвестирования в недвижимость

Дешевле всего купить квартиру тогда, когда дом только начали строить.

В этом случае первый взнос будет от 10% от стоимости жилья. То есть если квартира стоит $43 тыс., первый взнос на таких условиях будет около $4,3 тыс. Остаток суммы, а это $38,7 тыс., нужно погасить в течении 7,5 лет. В нашем примере сумма ежемесячного платежа – $430.

Вот как это посчитать:

7,5 года х 12 месяцев = 90 месяцев – столько нужно будет выплачивать деньги

$38,7 тыс. / 90 = $430 – ежемесячный платеж

Условия у застройщиков отличаются. Первый взнос может быть и 20%, и 50% от цены квартиры. Сроки погашения суммы тоже могут быть другими: от полугода до 10 лет.

На сумму ежемесячного платежа влияет: 

1. период рассрочки;
2. цена жилья;
3. брался ли кредит или ипотека для покупки недвижимости.

В любом случае этот вариант возможен для тех, у кого стабильный и прогнозируемый доход.

Пример расчета доходности при инвестировании в недвижимость

Первый вариант: долгосрочная аренда квартиры

Дано: однокомнатная квартира на вторичном рынке. Покупка – $32 тыс. и около $8 тыс. ушло на ее ремонт и обустройство. Стоимость аренды – $300 в месяц. Это максимум, возможный в удаленном от метро районе.

Квартира окупится за 12 лет при условии, что за это время не придется менять мебель, технику или снова делать ремонт.

Формула расчета:

$300 х 12 месяцев = $3,6 тыс. – доход в год 

 $40 тыс. / $3,6 тыс. = 11,11 года

Второй вариант: посуточная аренда смарт-квартиры

Дано: смарт-квартира компактное жилье на 18–30 м2. – Прим. ред. 20 м2 в новостройке в Киеве.

Покупка, небольшой ремонт и мебель обошлись в $25 тыс. Посуточная аренда – $25. Предположим, квартиру удается сдавать 15 дней в месяц.

$25 х 15 дней = $375 – выручка в месяц

Минус коммунальные услуги и другие возможные расходы.

Если аренда будет приносить $300 в месяц, инвестиция окупится почти через семь лет.

Формула расчета:

$300 х 12 месяцев = $3,6 тыс. – годовой доход

$25 тыс. / $3,6 тыс. = 6,9 года

Третий вариант: склад

Дано: склад на 1,5 тыс. м², цена – $400 тыс.

Стоимость аренды с учетом коммунальных услуг и налогов – от $2 за 1 м². Вот как посчитать минимальную месячную и годовую прибыль:

$2 х 30 дней = $3 тыс. – прибыль в месяц

$3 тыс. х 12 месяцев = $36 тыс. – прибыль в год

$400 тыс. / $36 тыс. = 11,11 года – минимальный срок окупаемости

Такой доход сложно назвать пассивным. Арендаторы меняются, нужно искать новых, заключать с ними договоры, знать, какие условия предлагают другие владельцы складов, и так далее.

Советы начинающим инвесторам

Чтобы инвестировать в жилую недвижимость, нужно меньше знаний и опыта, чем для других видов пассивного дохода. Но нужно учитывать, что:

• Сдача недвижимости в аренду – это бизнес, и с него нужно платить налоги. В Налоговом кодексе Украины оговорено, что уплачивать их можно в разные сроки и по разным ставкам. Здесь учитывается, кто сдает жилье: физлицо, ФОП на едином налоге или ФОП на общей системе налогообложения.

Физлица отчисляют налог на доходы физических лиц (НДФЛ) плюс оплачивают военный сбор (ВС) от вырученной от аренды суммы. В 2022 году ставка этих налогов – 18% и 1,5% соответственно.

• Нужно хорошо проверять документы. Если недвижимость на первичном рынке – то документы застройщика. Если на вторичном – то продавца.

Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, на XXV Международной конференции «Рынок недвижимости: передовая практика» сказал, что в 2021 году случаи мошенничества на вторичном рынке недвижимости составляли 1,5–2% от общего количества сделок.

Чтобы не попасть в эти 1,5–2%, имеет смысл запросить справку о том, кто был когда-нибудь зарегистрирован в этой квартире, уточнить, был ли кто-то прописан временно, и так далее.

• Если недвижимость покупается в самом начале строительства, лучше вносить минимальную сумму. Безусловно, если оплатить 100% цены, будет дешевле, но рассрочка снижает риски. Даже у застройщика с хорошими рекомендациями могут случаться накладки.

В Киеве, например, работает 94 застройщика. На сегодня в строительстве 374 очереди в 197 жилищном комплексе. Средняя задержка сдачи домов по городу – девять месяцев.

• Не всегда застройщики работают прозрачно. Поэтому нужно читать отзывы о них не только на официальных или тематических сайтах. Как минимум – посмотреть на другие дома от этой же компании и даже пообщаться с жильцами этих домов.

Вот на что стоит обращать внимание:

1. вовремя ли застройщик закончил предыдущие работы;
2. как сильно отличается реальный дом от плана;
3. если сильно, то были ли разрешения на, допустим, строительство дополнительных этажей и так далее.

Еще важно четко зафиксировать метраж жилой площади в договоре. Некоторые застройщики могут менять проект застройки, когда на лоджию не устанавливается дверь. Потом лоджию включают в метраж жилой площади, а цена квартиры увеличивается.

• Если вы уже купили квартиру и сдаете ее в аренду, то нужно быть готовым к непредвиденным расходам. Это и незапланированные ремонты и простой – квартира может пустовать несколько месяцев, а оплачивать коммунальные услуги все равно придется. Например, в 2020 году, когда начался карантин, в столице простаивало 12–13 тыс. квартир для аренды.
• Быть готовым оформлять много документов. 5 февраля 2022 года вступил в силу совместный приказ Министерства юстиции Украины и Министерства финансов Украины. Теперь государственная налоговая служба начала проверять информацию о покупателях недвижимости: соответствие фамилии, имени, отчества, регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика или серии и номера паспорта.

Вывод

Если у вас есть квартира, дом или другая недвижимость, с нее можно получать пассивный доход. Безусловно, инвестиции в недвижимость связаны с рисками, но по сравнению с другими видами инвестиций их все же не так много.

Соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов говорит, что цена квадратного метра в 2022 году увеличится на 7–10%. Те, кто инвестировал в недвижимость на этапе котлована в конце 2021 года, уже в 2023 году получат прибыль меньше, чем рассчитывали. Это в краткосрочной перспективе.

Еще есть мнение, что в 2022 году жилье в крупных городах подорожает не более чем на 5−7%. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита считает: цены на жилье скоро станут стабильными. По его словам, в 2022 году будет выгодно инвестировать в недвижимость.

По исследованиям компанииKnight Frank, Украина находится на 22-м месте по темпам подорожания жилья.